宏观深度：地产新局

国内宏观 2021 年 09 月 12 日 宏观深度 地产新局 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 宏观深度 宏观报告 相关研究报告 《宏观点评*基建投资亟需再提速》 2021-08-16 《宏观动态跟踪报告*12月经济增长数据点评：制造有亮点，消费待提振》 2021-01-19 《首席宏评报告*大力发展租赁住房是新发展格局下的必然之举》 2021-01-05 《宏观动态跟踪报告*11月经济增长数据点评：制造业投资大幅提速》 2020-12-16 《宏观动态跟踪报告*经济复苏正在“筑顶”》 2020-11-16 证券分析师 钟正生 投资咨询资格编号 S1060520090001 zhongzhengsheng934@pingan.com.cn 研究助理 张璐 一般从业资格编号 S1060120100009 zhanglu150@pingan.com.cn 范城恺 一般从业资格编号 S1060120120052 f anchengkai146@pingan.com.cn 本报告仅对宏观经济进行分析，不包 含对证券及证券相关产品的投资评级 或估值分析。  本篇报告系统梳理新冠疫情后我国房地产调控的新框架、房地产市场的新变化和新增长点，在此基础上对未来的房地产投资增速进行定量判断，以客观把握“稳房价、稳地价、稳预期”目标下的房地产市场走向。  一、 我国房地产调控的系统性新框架成型。疫情爆发后热点城市楼市回暖以及局部过热趋势，触发了房地产调控系统性地再升级。目前已形成了覆盖房企、金融机构、地方政府、居民各个维度的调控框架。  二、今年以来我国房地产运行的特征。1、房地产销售出现温和回落的拐点，但仍是高景气下的温和回落。我国商品房销售面积的最大头是东部地区，且东部占据房地产投资半壁江山。2、房地产开发资金来源高度依赖销售回款。今年 6 月以来个人按揭贷款增速明显放缓，反映银行收紧个人住房贷额度产生实质影响。3、房地产新开工持续负增引人担忧。2020 年土地成交显著增长，为后续新开工增长的潜力提供了保障。随着存量房屋施工充分推进，开发商可能重新将重心转向新开工，使得整体建筑安装投资存在接续。当然，2021 年以来由于集中供地政策的试点，土地供应减少，会对未来房屋施工增长的潜力构成一定压制。  三、我国房地产发展的战略支撑。1、“住有所居”下货币政策或将更加调适。目前我国个人住房贷款利率仍处于历史中下水平，对应可以支撑大约1%-6%的房地产销售面积增速，和 10%左右的商品房销售额增速。住房是人民群众对美好生活向往的一部分，作为总量政策的货币政策总体上会比较调适，而非一味从紧。2、“十四五”房地产市场的底层逻辑转换。进入“十四五”时期，交通基础设施建设的红利向城市群、都市圈转移，棚改货币化功成身退意味着三四线房地产市场的拉动力减弱。如此，我国房地产市场的底层逻辑正在发生悄然但重大的变革，即进一步转向以区域经济的高质量发展为依托，以农村人口和流动人口的市民化、以城市群和都市圈的一体化、以“住有所居”背景下的普惠性和改善型住房需求为主要增量来源。3、“十四五”关键词：改善性、市民化、城市群。当前我国人口流动大致呈现“由北向南、由中部向东西部”的格局。“十四五”人口向城市群、都市圈聚集意味着房地产也要同向聚集。通过加强周边城市群、都市圈的一体化发展，推动全国性建设用地、补充耕地指标跨区域交易，有助于平衡区域之间的人口增量与土地增量，从而实现稳房价、稳地价。  四、我国房地产投资的韧性。我们从房地产投资的直接构成，以及房地产投资的资金来源角度，对后续房地产投资增速做定量测算。结果显示，2022 年我国房地产投资增速仍可保持在 5%以上，在稳慎推进房地产金融宏观审慎管理的背景下，中期内应不存在过快下滑的风险。 证券研究报告 宏观·宏观深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 22 正文目录 一、 我国房地产调控的系统性新框架成型 ................................................................5 1、房企维度：融资“三道红线” .................................................................................... 5 2、金融机构维度：房地产贷款“两个上限” ................................................................... 6 3、地方政府维度：“两集中”试点稳地价....................................................................... 7 4、居民购买维度：“四限”搭配“抢人大战” .................................................................... 8 二、 今年以来我国房地产运行特征...........................................................................9 1、房地产销售：高景气中现拐点................................................................................ 9 2、房地产开发资金来源：高度依赖销售回款 ............................................................. 10 3、房地产投资：新开工持续负增引人忧.................................................................... 10 三、 我国房地产发展的战略支撑 ............................................................................12 1、“住有所居”下货币政策更加调适 ........................................................................... 12 2、“十四五”时期房地产底层逻辑转换 ........................................................................ 13 3、“十四五”关键词：改善性、市民化、城市群........................................................... 15 四、 我国房地产投资的韧性 ......................................