房地产行业最新观点及1~6月数据深度解读：真实销售高位回落，新开工转正，竣工大幅回升

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 总量研究 | 房地产 推荐（维持） 真实销售高位回落，新开工转正， 竣工大幅回升 2021 年07 月16 日 —房地产行业最新观点及1-6月数据深度解读 上证指数 3565 行业规模 占比% 股票家数（只） 148 3.5 总市值（亿元） 16888 2.0 流通市值（亿元） 15302 2.2 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3.1 -1.8 -22.6 相对表现 -2.8 3.8 -31.2 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《5 月销售维持高位，竣工如期改善，预计复工压力减弱后新开工 Q4改善—房地产行业最新观点及 1-5 月数据深度解读》2021-06-19 2、《真实销售及投资维持高增，竣工后续弹性或显现—房地产行业最新观 点 及 1-4 月 数 据 深 度 解 读 》2021-05-17 3、《真实销售高景气度维持，复工强劲及施工加速或共同支撑投资和竣工向好—房地产行业最新观点及 1-3月数据深度解读》2021-04-17 ❑ 6 月真实销售高位回落，或跟近期按揭额度偏紧有关，预计下半年或继续回落但幅度偏缓（降准，流动性边际转好）。6 月销售额较 19 年同期年化复合增长 8.8%，高位回落，但较 100 强房企回落幅度相对较小且增速更高，这或跟近期按揭额度偏紧有关，预计下半年或继续回落，但在降准补充流动性后，下降幅度或偏缓；根据流动性前瞻指标观察，流动性短期边际转好，或使得销售下行幅度有限。行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时降准或降低了系统性风险出现的可能，有利于板块估值修复。 ❑ 6 月房地产投资较 19 年同期年化复合增长 7.2%，高位小幅回落，预计下半年或高位平缓回落，但仍较为强势，结构上建安投资持续高位而拿地费用有所回落； 6 月新开工较 19 年同期年化复合增长 2.3%，年内首次转正，预计下半年继续改善； 6 月竣工如期大幅回升，看好今明年竣工大年。6 月竣工较 19 年同期复合增速如期继续大幅回升（+24.7%），再次强调复工强劲带动年后施工面积持续高增，对后续竣工继续修复行成强力支撑，去年因疫情被压制的竣工或在 21年得到释放，判断 21 年或是竣工大年且将延续到 22 年；同时关注老旧小区改造，或为竣工复苏周期之外的第二 beta，持续利好房地产产业链。 ❑ 6 月资金来源较 19 年同期年化复合增长 8.5%，高位回落，结构上销售回款表现仍最好，自筹资金其次；目前行业资金链相对安全，暂未观测到新房价格大幅回撤的领先信号出现，但部分区域出现 2019 年的新房价格上涨和二手房价格回落的收敛特点。 ❑ 行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时降准或降低了系统性风险出现的可能，有利于板块估值修复。内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。推荐"造血能力"强的高质量周转公司【万科 A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】等；边际改善的管理红利公司【金地集团】；现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司叠加现金流预期改善型标的【华侨城 A】等；物业关注【碧桂园服务】、【旭辉永升服务】、【华润万象生活】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。 ❑ 风险提示：销售复苏持续性低于预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 赵可 博士 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 李洋 liyang24@cmschina.com.cn S1090519030002 路畅 luchang1@cmschina.com.cn S1090521010001 申忆扬 研究助理 赵心茹 研究助理 -30-20-10010203040Jul/20Nov/20Mar/21Jun/21(%)房地产沪深300 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产上下游需求，同时须结合上下游供给观察地产上游机会；从招商证券资金链水平指标，货币活化等指标关注房价。 事件：统计局公布 21 年 1-6 月全国房地产相关数据，1-6 月房地产销售面积 8.86 亿平，同比+27.7%，近 2 年复合同比为+8.1%；新开工面积 10.13 亿平，同比+3.8%，近 2 年复合同比为-2.0%；开发投资额 7.22 万亿，同比+15.0%，近 2 年复合同比为+8.2% ；资金来源 10.29 万亿，同比+23.5%，近 2 年复合同比为+10.0%。 表 1： 6 月真实销售高位回落，新开工转正，竣工大幅回升 指标 公布时间 同比 近 2 年复合同比 （19 年 6 月为基数） 6 月较 5 月环比 （18、19 年两年平均环比） 销售面积 7.15:全国 7.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 5 月变化） 累计：+27.7%（↓-8.6 PCT） 单月：+7.5%（↓-1.7 PCT） 季调：+13.0%（↓-6.7 PCT） 复合同比（较 5 月变化） 累计：+8.1%（↓-0.8 PCT） 单月：+4.8%（↓-4.6 PCT） 环比（18、19 年平均环比） +38.4%（+48.4%） 销售金额 7.15:全国 7.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 5 月变化） 累计：+38.9%（↓-13.5 PCT） 单月：+8.6%（↓-8.9 PCT） 季调：+13.9%（↓-10.8 PCT） 复合同比（较 5 月变化） 累计：+14.7%（↓-2.0 PCT） 单月：+8.8%（↓-7.0 PCT） 环比（18、19 年平均环比） +32.3%（+47.3%） 新开 工 7.15:全国 7.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 5 月变化） 累计：+3.8%（↓-3.1 PCT） 单月：-3.8%（↑+2.3 PCT） 季调：-7.7%（↓-2.1 PCT） 复合同比（较 5 月变化） 累计：-2.0%（↑+1.5 PCT） 单月：+2.3%（↑+4.4 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -29.5%（-37.2%） 竣工 7.15:全国 7.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 5 月变化） 累计：+25.7%（↑+9.3 PCT） 单月：+66.6%（↑+56.5 PCT） 季调：+18.5%（↑+2.5 PCT） 复合同比（较 5 月变化） 累计：+6.1%（↑+4.5 PCT） 单月：+24.7%（↑+16.5 PCT） 环比（18、19 年平均环比） +5.2%（-31.3%） 投资 7.15:全国 7.19:建安/拿地(预计) 同比（较 5 月变化） 累计：+15.0%（↓-3.3 P