房地产行业专题报告：限价，从打补丁到建体系

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 限价：从打补丁到建体系 房地产行业专题报告｜2021.7.14 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产行业联席首席分析师 S1010517050001 李金哲 房地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 我们认为，二手房过户指导价可能在全国核心城市陆续推广，这一政策有助于解决二手房市场预期自强化问题，化解一二手房价差不断扩大的问题。限价可能重塑整个产业链的竞争格局。 ▍住房无法靠市场自发调节实现价格均衡，政策不可放任房价上涨。由于保值增值和资产配置的属性，房价上涨可能导致二手房需求增加，供给下降。我国大城市租金回报率不断走低，显示住房供给只有配给层面的稀缺，没有使用层面的总量不足。为了保护新市民，维护区域和代际的基本均衡，政策很难允许房价持续大幅上涨。 ▍直接干预价格，正面作用多于消极影响。尽管限价可能带来部分产品质量瑕疵，也会存在一二手价差过大问题，但仍有办法弥补。新房限价对于冻结价格大幅上涨立竿见影，更可以加速企业周转，避免供给结构过于豪宅化。 ▍二手指导价跟随新房限价，破解预期自循环和自强化，化解摇号焦虑。新房限价不可避免带来一二手价差，新房中签率不断下降，摇号中签的意义逐渐背离政策初衷。即便改为积分制，照顾部分家庭，由于中签本身意味着巨额财富，社会争议仍然巨大。我们认为，解决这一问题的可能办法不是取消限价，而是强化限价，即透过限价干预二手房价，避免一二手房价差不断拉大。从实践效果来说，深圳出台二手房过户指导价效果良好，各地也开始逐渐推广。二手房过户指导价可以有效避免房价上涨预期广泛传播，避免信息流转和单边预期推动房价大涨。 ▍我们预计，二手房过户指导价将在更多重要城市推广。由于二手房过户指导价调控效果好，见效快，我们预计继深圳、成都、西安等地后，政策将在全国大中城市推广。绝对房价水平较高，一二手价差较大，近期房价上涨幅度较多的城市可能率先迎来政策落地。限价政策配合其他调控手段，可能彻底终结核心城市房价上涨较快的历史，推动市场进入“房住不炒”的时代。 ▍风险提示：部分开发企业信用风险。开发行业盈利能力下降风险。 ▍限价时代重塑行业竞争格局。开发行业可能会面临两个截然不同的市场，即限价市场和非限价市场。在限价市场，非居业态运营，综合地块投拓研究，资金成本和工程节点把控的重要性可能更高，营销能力、产品能力的重要性可能下降。限价范围不断扩大，房地产租售渠道的价值可能出现箱体下行。房屋回归居住属性，社区空间运营和家居家装等生活服务则是广阔蓝海。限价可能对上游短期不利，但中长期而言新房开发活动反而因为限价更可持续，从而助力房地产上游行业可持续发展。开发企业方面，我们重点推荐龙湖集团、万科 A、保利地产、新城控股和金地集团，物业管理方面，我们重点推荐世茂服务、华润万象生活，新大正、中海物业和保利物业。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （交易币种） 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 万科 A 买入 23.84 3.57 3.78 4.06 4.42 6.7 6.3 5.9 5.4 万科企业 买入 23.2 3.57 3.78 4.06 4.42 5.4 5.1 4.8 4.4 保利地产 买入 12.04 2.42 2.72 3.22 3.5 5 4.4 3.7 3.4 金地集团 买入 10.06 2.3 2.64 3 3.25 4.4 3.8 3.4 3.1 龙湖集团 买入 42.45 3.08 3.71 4.27 4.94 11.5 9.6 8.3 7.2 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业景气度盘点专题｜2021.7.14 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 新城控股 买入 39.15 6.75 7.85 8.88 9.81 5.8 5 4.4 4 华润万象生活 买入 48.3 0.36 0.66 0.85 1.13 112.5 61.1 47.4 35.7 保利物业 买入 46.65 1.22 1.58 2.11 2.81 32 24.6 18.5 13.9 世茂服务 买入 25.45 0.29 0.57 0.96 1.5 72.5 37.4 22.1 14.1 新大正 买入 45.79 0.81 1.17 1.68 2.27 56.8 39.2 27.2 20.2 中海物业 买入 7.9 0.18 0.23 0.31 0.41 37.1 28.8 21.5 16.1 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2021 年 7 月 13 日收盘价 pOoNqOvMoPoOpQmPrOtPmN6MbP6MsQmMnPrQfQpPtMjMpOsO8OqRtMxNrQmOvPrRtO 房地产行业专题报告｜2021.7.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 从调节供需到调节价格 ...................................................................................................... 1 限价进入二手深水区 ......................................................................................................... 1 为什么供求调节会失灵？ .................................................................................................. 2 无法放任房价上涨 ............................................................................................................. 4 限价详解——积极影响多于负面作用 ................................................................................ 5 一手限价解决了供给规模和供给结构问题 ......................................................................... 5 二手指导价解决住房分配争议 ........................................................................................... 6 打破预期自我强化，二手指导价并不是掩耳盗铃 .............................................................. 8 二手房过户指导价预计将在核心城市推广