房地产行业物业管理中期投资策略：分化整合大幕已启，长坡厚雪仍可乐观

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 物业管理/房地产 [Table_Date] 发布时间：2021-06-28 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 10.33% 12.20% 39.20% 相对收益 10.43% 10.27% 22.65% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 44 总市值（亿） 8787.9 流通市值（亿） 8090.9 市盈率（倍） 32.63 市净率（倍） 5.59 成分股总营收（亿） 1352.7 成分股总净利润（亿） 187.9 成分股资产负债率（%） 43.2% [Table_Report] 相关报告 《统计局发布 5 月地产数据，上海首批次集中出让热度表现平稳》 --20210621 《湖南发文加强物业管理纠纷人民调解，滨江服务与关联方签订代销协议》 --20210621 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 物业管理中期投资策略 分化整合大幕已启，长坡厚雪仍可乐观 报告摘要： [Table_Summary] 2020 年业绩有何特点？板块延续 2018-2019 年的高速增长趋势；估值分化明显，龙头物企与中小物企的市场认可度拉开差距；物企规模扩张迅速，高基数未削弱增长势头；关联方依赖度降低，外拓发力明显；社区增值服务成为重要利润来源。 高业绩指引是否能够兑现？1）权责体系调整下物业公司趋向独立化，关联方支持力度、行业发展环境均在持续提升；2）行业仍处于高速发展前期，仍有较大提升空间，我们在文中对住宅、商办等多元业态的增长空间进行了详细测算；3）政策推动提升业委会的渗透，打开行业潜在的提价空间；4）业态多元化可护航公司稳健增长；5）当然我们也提示外拓竞争正在加剧的风险，根据业绩指引计算，2021 年六家重点物企预计外拓住宅合约面积 2.57 亿方，占非 TOP50 房企商品房销售面积的比例从 2020年的 20.81%提升至 29.56%。综上，我们认为近两年物业公司完成业绩目标的可能性较大，但在长期外拓竞争加剧的背景下，我们推荐关注当前在低物业费均价下仍能实现较强盈利的公司。 物业科技赋能前景几何？我们将物业科技的发展阶段分为中后台电算化、硬件数字化、智能化、初步平台化、成熟平台化五个阶段，多数百强公司正处于硬件数字化向智能化的转型阶段；科技成熟平台化进程中，影响因素重要性排序为规模>广度>深度>供应链能力，万物云、千丁、碧桂园服务为第一梯队；硬件数字化和智能化阶段可提升人均效率约 30%和 60%，人工成本降低约 25%和 40%。 社区增值服务成长路在何方？社区增值服务中，空间、车位运营等服务难度低且已普遍开展，拓展空间小；经纪、金融服务专业壁垒高，面临外部竞争，渗透困难；社区零售、家政可依托线下高频次互动充分渗透，美居、养老、文旅服务渗透难度适中而能通过提升服务水平增厚收益，高生活相关性服务拥有较大提升空间。外包模式把握线下端口并导流外部供应链，线下流量是关键，适用于规模较大的物企；自营模式借助口碑有机会获得服务溢价，适用于已建立优质口碑的物企。 PE/PS 估值之辩？规模是物管公司构建长期竞争优势的关键，同时当前物管公司的利润率高低并不能完全体现公司经营能力的优劣。对于口碑优质且规模较大的头部物企，我们认为可在主流的 PE（PEG）估值方法基础上，辅助 PS 估值进一步挖掘短期盈利能力稍弱而长期增长潜力较大的公司。 投资建议：长期关注关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局等，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象、融创服务、保利物业；中期关注外拓能力、激励机制、关联方销售，看好金科服务、永升生活服务、绿城服务、宝龙商业；短期关注估值和中报业绩超预期，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务和融创服务。 风险提示：外拓竞争加剧超预期；社区增值服务拓展不及预期；物业费提价不顺畅 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2020A 2021E 2022E 2020A 2021E 2022E 碧桂园服务 69.66 0.92 1.42 2.22 76.04 49.15 31.36 买入 金科服务 60.86 0.95 1.63 2.75 63.85 37.34 22.13 买入 永升生活服务 17.34 0.23 0.36 0.53 74.20 47.99 33.02 买入 华润万象生活 44.58 0.36 0.57 0.84 124.44 77.80 52.85 买入 宝龙商业 23.63 0.47 0.65 0.89 49.88 36.58 26.40 买入 -50%0%50%100%恒生指数东北地产H股物管指数 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 102 [Table_PageTop] 房地产/行业深度报告 目 录 投资逻辑 ........................................................................................................................... 7 1. 回望 2020 年，物业板块业绩有何特点？ .............................................................. 10 1.1. 市值几何倍数增长，关注度多阶段攀升 ..................................................................................... 11 1.2. 估值逐渐分化，利润增速关联性强 ............................................................................................. 13 1.3. 业绩加速增长，盈利能力普遍改善 ............................................................................................. 16 1.4. 在管规模迅速扩张，高基数不减增长势头 ................................................................................. 19 1.5. 外拓普遍发力，辩证看待收并购 ...................................