地产行业杂谈系列之八：人口流入叠加财富累积，大城市群发展可期

地产杂谈系列之八 人口流入叠加财富累积，大城市群发展可期 行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2021 年 07 月 02 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 中性（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之七：从凯德模式寻商管成功之鉴》 2021-06-27 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之六：从主流房企对比观龙湖高估值之谜》 2021-06-11 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之五：细数主流商管企业，经营发展各有千秋》 2021-06-03 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之四：2021年新开工持续低迷之惑》 2021-05-27 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之三：商业物管与住宅物管差异之辨》 2021-05-19 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二：顺丰房托上市在即，REITs架构与资产如何？》 2021-05-12 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之一：业绩增速放缓，“三条红 线”指标改善》 2021-05-06 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y angkan034@pingan.com.cn 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 zhengnanhong873@pingan.com.cn 投资要点  楼市表现分化，依靠城市能级判断楼市潜力或并不恰当。疫情后全国楼市快复苏背景下，城市能级间及内部分化明显。沪深等东部核心城市楼市表现明显好于天津、沈阳等北方核心城市；东部三四线、西部三四线表现则优于一二线及其它三四线，意味着一二线、三四线楼市间并非绝对孰优孰劣，且内部亦存在分化，因此根据传统城市能级判断城市发展潜力、房企布局质量或并不恰当。在此背景下，考虑人口、购买力为决定城市房地产需求的核心因素，我们从人口流动与居民财富两个维度，探讨中长期视角下区域城市发展前景。  人口持续往大城市群集聚，购房需求更具支撑。近年全国人口增长放缓背景下，东部地区尤其长三角、珠三角城市群人口显著流入。分四大区域看，2010-2020 年东部人口占比提升 2.15pct 至 39.9%，中部、东北分别降 0.8pct、1.2pct。分城市群看，珠三角（广东）、长三角、京津冀、成渝人口占比达 41.7%，较 2010 年提升 1.6pct；其中，深广等城市群一二线人口大幅流入，长三角、珠三角部分三四线人口流入亦多，如佛山、东莞、嘉兴等人口增量远高于哈尔滨、西宁等一二线城市。从国际经验看，20 世纪 60 年代以来美国、日本、韩国人口超过 100 万的城市群人口占比持续提升，十四五规划亦提出“发展壮大城市群和都市圈”，未来人口或继续向大城市群集聚，对区域楼市发展形成支撑。  大城市群经济发展快速，“藏富于民”现象普遍。从居民收入看，大城市群经济发展质量高、居民人均产值高，2020 年人均 GDP 前十省份中有六个位于长三角、珠三角、京津冀三大城市群。从财富存量看，三大城市群富裕家庭（600 万以上资产）、高净值家庭（千万以上资产）数量全国占比达六成。佛山等 4 个珠三角三四线城市富裕家庭数量达 17万户，绍兴等 9 个长三角三四线城市富裕家庭达 27 万户，而 18 个中西部、东北部一二线城市富裕家庭仅 18 万户，表明大城市群“藏富于民”更普遍，部分三四线居民财富亦不逊于一二线，潜在购买力有支撑。  投资建议：我们认为由于城市发展、资源禀赋的差异，当前城市间及内部楼市分化日益加剧，传统城市能级划分或无法真实反映区域发展潜力。从人口流入及居民财富的角度来看，结合国际经验及十四五规划，未来人口或继续向长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市群集聚；同时大城市群经济发展快速，“藏富于民”现象更普遍，充足购买力将对区域楼市发展形成支撑。综上我们看好长三角、珠三角等大城市群未来楼市发展前景，建议关注积极布局长三角及珠三角等城市群、善于挖掘城市发展潜力的优质龙头房企，如万科 A、保利地产、新城控股、金科股份、龙光集团等。  风险提示：1）地价高企而房价上涨放缓导致行业毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 -40%-20%0%20%40%Jul-20Oct-20Jan-21Apr-21沪深300地产证券研究报告 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 13 正文目录 一、 楼市表现分化，传统城市能级难以反映区域潜力...............................................4 二、 人口持续往大城市群集聚，购房需求更具支撑 ..................................................6 三、 大城市群经济发展快速，“藏富于民”现象普遍 ................................................10 四、 投资建议 ........................................................................................................12 五、 风险提示 ........................................................................................................12 mRsOmOxPxP9P8Q8OsQoOnPnMlOrRpQkPpPoN8OoOuMNZsRrQwMrNmO 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 13 图表目录 图表 1 全国商品房销售面积、销售额 1-5 月累计分别同比增 36.3%、52.4% ..................... 4 图表 2 分区域销售面积累计同比情况 ............................................................................. 4 图表 3 分区域销售金额累计同比情况 ............................................................................. 4 图表 4 2020 年各城市楼市表现有所分化 ........................................................................ 5 图表 5 40 城与非 40 城历年销售面积同比 .....................