地产行业周报：中期维度地产板块仍值得参与，重申以耐心换取收益

1中期维度地产板块仍值得参与，重申以耐心换取收益证券研究报告2026年4月19日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：低位地产板块值博率持续提升，中期维度当前位置仍值得参与。本周统计局公布的3月全国商品房销售降幅收窄、一线城市房价环比改善，与此前一线城市低总价楼盘回暖形成印证，叠加地产板块整体低位，单周申万地产板块上涨4.13%，其中招商蛇口、保利发展上涨10.76%、8.39%。往后看，短期一线城市低总价楼盘回暖迹象未减，中期国内楼市量价较高点已明显调整，“好房子”建设加速改善需求释放，居民置业压力大幅减轻，政策端不断优化，楼市具备止跌回稳基础，叠加板块和个股仍处于历史低位，中期维度当前位置仍值得参与。 重申以耐心换取收益，行情或在犹豫反复中启动。部分投资者担忧一线城市回暖、地产板块行情的持续性，我们认为尽管楼市回暖可能存在反复，包括即使个别城市短期复苏，到资本市场确认及形成一致预期也需要时间，但当前头部房企如招商蛇口、保利发展均不到800亿市值，在年报业绩风险释放、市场对楼市回暖缺乏预期的背景下，向下风险有限，但一旦市场对楼市拐点形成共识，向上弹性较大。正如本轮香港房价2025年3月见底，楼市复苏确认及港资房企上涨在犹豫反复中展开，2025Q4市场逐步形成一致预期，新鸿基地产股价2026年1月上涨32.7%，呈现较大的向上弹性。 投资建议：优选三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。政策环境监测：无锡支持各类群体购房，珠海发文利用非居存量房改建保租房，南京优化住房公积金政策，贵州持续推进城市更新。市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(4.11-4.17）重点50城新房成交1.6万套，环比升31.5%，重点20城二手房成交2.5万套，环比升33.5%。4月（截至17日）重点50城新房月日均成交同比降6.4%，环比降25.2%；重点20城二手房月日均成交同比升0.8%，环比升7.3%。2）库存环比下降，去化周期24.3个月。截至2026年4月17日，16城取证库存8618万平，环比降0.04%，去化周期24.3个月。资本市场监测：本周申万房地产板块涨4.13%，跑赢沪深300（1.99%）；内房股指数涨4.62%；主流港资房企多数下跌。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年4月17日股息率4.2% 2021-2024年累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 2026-2030年年均开店5-7个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为2016年及以前开业，预计短期翻新资本开支少建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比83%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元 2025年毛利率延续企稳回升 2022-2025年分红稳定在20亿以上；截至2026年4月17日，最新股息率6.4% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年4月17日仅0.32倍PB，股息率4%，2026年以来涨2.4% 2025年末在手货值超86%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻 市值（截至2026年4月17日）/2025年销售额比为15%，截至2026年4月17日PB 0.6倍，2026年涨8%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测4来源：无锡市住房和城乡建设局网站，珠海市住房和城乡建设局网站，南京住房公积金管理中心，铜仁市人民政府网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年4月13日 无锡支持市区基本居住需求家庭改善住房条件，支持各类人才在锡发展给予购房补贴2026年4月14日 珠海利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房2026年4月16日 南京优化住房公积金使用政策，扩大住房公积金异地贷款范围至安徽省全域等2026年4月17日 贵州持续推进城市更新行动市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(4.11-4.17）重点50城新房成交1.6万套，环比升31.5%，重点20城二手房成交2.5万套，环比升33.5%。4月（截至17日）重点50城新房月日均成交同比降6.4%，环比降25.2%；重点20城二手房月日均成交同比升0.8%，环比升7.3%。0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.11.3025.2.2825.5.3125.8.3125.11.3026.2.28万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2025.42025.62025.82025.10 2025.122026.22026.4新房月日均成交同比一线同比二线三线0246W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W49年 20232024年年 20252026年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023年2024年2025年2026年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期24.3个月点评：截至2026年4月17日，16城取证库存8618万平，环比降0.04%，去化周期24.3个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.11.1123.2.323.4.2123.7.723.9.2223.12.824.2.2324.5.1024.7.26 24.10.11 24.12.27 25.3.1425.5.3