房地产行业专题研究报告：房企的未来指数，土储的线索

请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 / 11 [Table_Title] 专题研究报告 证券研究报告 2021 年 06 月 19 日 房企的未来指数： 土储的线索 报告要点：  房地产的长期趋势是由基本面（刚需和改善性需求）决定的，而其基本面则由一个地区的人口（适婚人口）变化所决定。  我各个城市的人口流动规律如下： 1）经济越繁荣的地区，人口流入率越高，反之则亦然，这是人口流动的主趋势； 2）被经济解释不了的残差是与该地区的人口密度负相关的，即一旦人口过密，也会挤出部分低端劳动者； 3）后续人口会持续流入经济偏繁荣，且人口密度适中的省份或省会（杭州、昆明、长春、合肥、沈阳、福州）。  按照上述结论可以将城市分为 10 个级别，每个城市的级别不但代表人口前景，也在一定程度上代表其地产前景。  各个房企的土地储备及项目储备在各个城市的分布情况在一定程度上代表了该房企的未来指数。  偏宏观上看，中大型房企的土地及项目储备的分布情况存在两个特征。 1）这些房企的策略是偏理性的，在梯次靠前的城市中，中大型房企的土储及项目布局比例会或多或少地高于城市数量占比； 2）大体上规模越大的房企，在布局上的结构越弱。  城市布局较好房企大致可划分为两类，一类为城市布局相对均衡，且位次靠前的梯队布局略多的公司（中海发展）；另一类为集中布局，深耕少数几个梯队位次靠前的公司（杭州滨江）。  需要强调的是：未来指数并不等同于房地产信用： 1）房企的未来指数仅仅代表该企业信用的未来趋向，但不代表地产企业信用的现实状态； 2）在应用上，若某地产企业信用本不低，那偏高的未来指数则可以成为其信用的附加保障（广州城建、中海发展、上海金茂），但要规避信用和未来指数同时偏低的企业（建业住宅、石榴置业、华夏幸福）。  风险提示： 数据统计偏差、经济及货币政策超预期。 [Table_Index] 主要数据： 上证综指： 3525.10 深圳成指： 14583.67 沪深 300： 5102.47 中小盘指： 4569.68 创业板指： 3239.23 [Table_PicStock] 主要市场走势图 资料来源：Wind [Table_Report] 相关研究报告 [Table_Author] 报告作者 分析师 梁岩涛 执业证书编号 S0020521050001 邮箱 liangyantao@gyzq.com.cn 电话 021-51097188 分析师 杨为敩 执业证书编号 S0020521060001 邮箱 yangweixiao@gyzq.com.cn 电话 021-51097188 0%11%23%34%45%57%20/6/1920/8/1920/10/1920/12/1921/2/1921/4/19上证50上证180沪深300深证100R中小综指 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 11 内容目录 1. 地产景气的核心：人口 ........................................................................................ 3 2. 房企的分级 .......................................................................................................... 5 3. 两类优质的布局及其案例 .................................................................................... 8 图表目录 图 1：31 个省及直辖市人口流动与夜光指数呈正相关 ...................................... 3 图 2：全国 300 个城市人口流动与夜光指数呈正相关关系 ............................... 3 图 3：夜光指数解释不了的部分，与该地区的人口密度呈负相关 ..................... 4 图 4：对于城市来说，上述规律依然成立 ......................................................... 4 图 5：后续的人口会持续流入经济偏繁荣，且人口密度适中的省份或省会 ...... 4 图 6：1000-3000 亿的房企的布局为最优 ......................................................... 6 图 7：房企土地储备分布情况 ........................................................................... 7 图 8：房企土地储备分布情况 ........................................................................... 8 图 9：中海企业发展集团有限公司土储城市梯队布局 ....................................... 9 图 10：杭州滨江房产集团土储城市梯队布局 ................................................. 10 表 1：全国 200 余座主要城市按照夜光指数/人口密度数值由高到低分为 10 个梯队 ................................................................................................................... 5 表 2：房企更有意愿在排位靠前的城市布局 ..................................................... 6 表 3：大体规模越大的房企，在布局上的结构越弱........................................... 6 表 4：2018-2020 公司新增土储情况 ................................................................ 8 表 5：中海企业发展集团有限公司近年土储分布 .............................................. 8 表 6：杭州滨江近年土储分布 ........................................................................... 9 rQsRtNvMqRmMrOnOoRsOoP7N9R8OoMoOpNrQiNqQtNfQmOoP8OsQtQNZtOmPxNtQvM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 1