战略看多首批公募REITs系列（十一）：税务优化，公募REITs潜在红利

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2021 年 06 月 18 日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 姚皓天 邮箱：yaoht＠tebon.com.cn 相关研究 1.《A 股板块与行业轮动规律探索——基于普林格经济周期六段论》，2021.6.16 2.《盛衰有时——公司研究系列之财 务 报 表 看 企 业 生 命 周 期 - 》，2021.6.15 3. 《 固 本 培 元 ， 上 沿 勿 躁 》，2021.6.14 4.《注册 13 家过会 9 家，询价关注百洋医药、威高骨科——周观新股2021 年 6 月第 2 周-》，2021.6.12 5.《从投资者行为看 REITs 偏好——首批公募 REITs 发售跟踪（五）-》，2021.6.11 税务优化:公募 REITs 潜在红利 ——战略看多首批公募 REITs 系列（十一） [Table_Summary] 投资要点： 本报告导读： 借鉴海外经验，税收优惠是 REITs 发展的重要驱动力，我们对首批公募 REITs 的涉税情况进行分析，并探讨未来公募 REITs 税收政策优化空间，展望 REITs 潜在红利。  税收是影响 REITs 产品收益率的重要因素，其优惠措施也是驱动全球 REITs 市场发展的主要动力之一。美国、中国香港、新加坡等发达成熟 REITs 市场均针对 REITs产品设计了相应的税收优惠政策。以美国 REITs 市场为例，1960 年美国国会通过的《国内税收法典》修订法案明确了 REITs 只要满足股权结构、资产、收入、分配等方面的要求，就具备享受税收优惠政策的资格，其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除，使得 REITs 市场蓬勃发展。同样，新加坡、中国香港地区REITs 均实行不同程度的税收优惠以提高产品收益率以吸引投资。  未来国内有望为公募 REITs 产品提供税收优惠。我国基础设施 REITs 发展的一大瓶颈在于税费，而境外成熟 REITs 市场关于 REITs 发展的税费及税率均有减免政策或优惠激励。当前我国开展基础设施公募 REITs 试点有一个亟待解决的税负难点，即税收政策直接影响到 REITs 运行过程中的成本费用，进而影响投资者的投资回报，并将影响到资产证券化和 REITs 市场的繁荣发展。为成功实现基础设施REITs 试点，未来有关部门有望逐步解决 REITs 产品的税费难题。  国内尚未针对 REITs 产品实行税务优惠，深入分析公募 REITs 产品在各环节所涉及的税务，有助于出台针对 REITs 项目各个环节的税收优惠政策。虽然《公开募集基础设施证券投资基金指引》的出台为我国 REITs 的发展提供了法律支持，但是尚未出台针对 REITs 的税收优惠政策。而从美国、日本等 REITs 成熟市场的发展历程可以发现，税收优惠可以提高 REITs 投资收益，激发投资热情，是推动 REITs发展成熟的一个极为重要的因素。因此，出台针对 REITs 项目各个环节所涉及的税收优惠政策，可以提高投资吸引力，促进我国 REITs 市场发展。  以发达 REITs 市场的税收政策制定方向为参考，结合国内经济环境与公募 REITs产品的特征，未来 REITs 产品将有较大的税务优化空间。相较于信贷资产证券化和其他企业资产证券化项目，REITs 底层资产的特殊性可能使其承担相较于其他金融产品更高的税负。从全球范围内的 REITs 实践来看，REITs 市场相对发达的国家和地区一般通过降税的方法降低各环节的税负，而国内尚未对 REITs 产品进行相关的税收制度调整，预计未来 REITs 产品相关的税收政策有较大优化空间。  风险提示：未来 REITs 基础资产项目相关税收政策具有不确定性，会计准则调整，REITs 规则调整等。 策略专题 2 / 14 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 国内外投资 REITs 产品相关税费水平对比的启示 ........................................................ 4 1.1. 成熟市场中，投资 REITs 相较于直接投资不动产享有更多税收优惠 ................ 4 2. 现有税收政策下，公募 REITs 产品在各环节所涉及的税务分析 .................................. 6 2.1. 环节一：REITs 底层资产打包重组 .................................................................... 7 2.1.1. 产权类 REITs 底层资产打包重组涉及税费 .............................................. 8 2.1.2. 特许经营权类 REITs 底层资产打包重组涉及税费 ................................... 9 2.2. 环节二：REITs 项目公司股权交易 .................................................................... 9 2.3. 环节三：REITs 项目运营实现收入 .................................................................. 10 2.3.1. 产权类 REITs 运营实现收入涉及税费 ................................................... 10 2.3.2. 特许经营权类 REITs 运营实现收入涉及税费 ........................................ 11 2.4. 环节四：REITs 份额持有人实现投资收益 ....................................................... 11 2.5. 环节五：产权类 REITs 的结束与退出 ............................................................. 12 3. 国内 REITs 的税务优化路径 ...................................................................................... 13 4. 风险提示 ........................