房地产行业中期策略：_大浪淘沙，退即是进

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 大浪淘沙，退即是进 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com 研究员 韩笑 SAC No. S0570518010002 SFC No. BQA941 hanxiao012792@htsc.com +8601056793959 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 华泰证券 2021 年度中期投资峰会 行业走势图 资料来源：华泰研究，Wind 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 万科 A 000002 CH 40.67 买入 金地集团 600383 CH 16.55 买入 金科股份 000656 CH 8.36 买入 中交地产 000736 CH 7.35 买入 华发股份 600325 CH 8.53 买入 招商积余 001914 CH 27.84 买入 资料来源：华泰研究预测 2021 年 6 月 08 日│中国内地 中期策略 市场仍具韧性，看好优质房企估值重塑机遇 21 年以来行业销售依然维持高景气，土地新政下第一批集中供地同样体现高热度。企业积极去化，财务结构持续优化；政策供给侧改革升级，构建长效联动机制，多元化方面物管多点开花，渠道重塑新房营销格局，头部经纪公司有望持续受益。21Q1 基金持仓及最新板块估值分别为 17 年以及 10 年以来历史性低位，我们认为长效机制的实施推动行业褪去对杠杆的依赖，推动财务结构优化，重塑行业竞争格局，看好优质房企的估值重塑机遇。推荐万科 A、金地集团、金科股份、中交地产、华发股份、招商积余。 行业：销售拿地延续高景气，政策构建长效联动机制 21 年以来每个月的统计局销售数据均处于历史最高水平，二手房在调控政策、房贷利率回升的压制下，5 月分化加剧，部分城市热度下行较快。“两集中”新政下热度分化，热点城市土地成交竞争激烈；三四线城市成为“替代品”，溢价率明显升温。政策方面，我们认为在延续“房住不炒”政策基调之下，监管层面更为强调行政、金融、税收等调控手段的联动协调。对于需求侧，2021 年以来调控高频，但总体力度适当。对于供给侧，我们认为集中供地将进一步叠加长效机制，全方位加速行业整合。“七普”显示全国人口增速再创新低，但要素改革有望加速释放结构红利。 企业：销售拿地积极，财务结构持续优化 销售角度，百强销售额高增长。根据亿翰的数据，2021 年 1-5 月百强房企销售金额同比增长 55%，重点房企全年销售目标完成率达 39%。拿地方面，在土地新政下龙头房企依然有较强的扩张张力，与此同时，区域性小型房企也能在一定程度上受益于集中供地，尤其是在热度相对较低的城市存在捡漏机遇。融资方面，信用环境趋紧，个别房企在今年这一偿债高峰期承压，也有若干重点房企实现了财务升级换挡。整体而言，大中型房企凭借持续优化的财务结构，融资成本依然处于改善通道。 多元化：物管多点开花，渠道重塑新房营销格局 物业管理板块，梯队分化愈加显著。随着物管公司纷纷提出较高的增长指引，我们认为行业竞争将日趋激烈，规模梯队将加速分化，优质公司有望形成实体经营和资本市场的正向反馈，股东背景拓宽后股东层面合作值得期待。经纪板块，渠道已然崛起，现有 O2O 交易平台为新房销售渠道的主要参与力量；龙头房企纷纷依托社区服务优势开拓经纪赛道；互联网巨头同样开启新一轮线下合作。我们认为头部经纪公司凭借前瞻的数字化基础和全生命周期的住房交易能力有望持续受益于新房分销渠道渗透率的提升。 策略：追求永续，静待改善 21Q1 公募地产配置连续 5 个季度下滑，估值处于 2010 年以来底部区间。重点上市房企 20 年股息率（相对 6 月 6 日收盘价）均值 4.6%，与同期 10年期国债收益率利差持续扩大。我们认为长效机制的实施将重塑行业竞争格局，看好优质房企的估值重塑机遇。重点推荐 1）财务报表健康，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团等；2）目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3）顺应存量资产价值重估趋势的房企：招商积余等。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (12)11335678Jun-20Oct-20Feb-21Jun-21(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 行业：销售延续高景气，“两集中”下土拍热度扩散 .................................................................................................... 5 新房：成交规模再创历史新高，核心城市表现更优 .............................................................................................. 5 二手房：年初延续去年末以来的热度，但 5 月有所减弱 ....................................................................................... 6 供给去化：推盘积极去化上行，库存水平略有改善 .............................................................................................. 8 土地市场：“两集中”下热点城市竞争依旧激烈，三四线城市热度升温.............................................................. 10 政策：供给侧改革升级，构建长效联动机制 ............................................................................................................... 13 基调：联动调控，强化租赁................................................................................................................................. 13 需求侧：2021 年以来调控高频，但总