房地产行业2021年5月房企销售融资点评：销售动能有所回落，债券融资规模下行成本提升

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度报告 2021 年 5 月房企销售融资点评：销售动能有所回落，债券融资规模下行成本提升 5 月百强房企销售金额同比维持增长，但销售动能有所回落。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，5 月百强房企实现全口径销售金额约 12934 亿元，较去年同期增长 18.5%，同比增速较上月下降 15.5 个百分点；若以 2019 年为基数，过去两年年复合增速为 15.3%，较上月回落 0.8 个百分点，市场动能有所回落。从各梯队房企表现来看，5 月各梯队房企全口径销售额同比均有不同程度增长，但增幅均有所回落。 5 月重点城市新房市场成交面积继续保持增长，但增幅较上月均回落明显，二手房市场成交面积同比则有所下降。我们跟踪的 33个重点城市数据显示，5 月一手房总体成交面积同比增长 14.8%，增速较上月回落 35 个百分点。其中，一二三线各能级成交面积均有不同程度的增长。一线（4 城）、二线（13 城）、三线（16 城）5 月成交面积同比增速分别为+2.5%、+23.8%、+7.7%，增速分别较上月变动-50pct、-45pct、-18pct。我们所跟踪的 13 个城市二手房成交面积同比降低 15.9%，增速较上月下降 44 个百分点。 5 月房企股权融资规模提升，债券融资规模环比下降，融资成本小幅上行。（1）股权融资方面，融资规模大幅增加。股权融资规模同比上升 917.3%，其中港股股权融资规模同比上升 42.5%。本月佳兆业集团完成配股 8.8 亿股，净筹 25.5 亿港元；碧桂园服务配售 1.4 亿股，募集资金总额为 104.2 亿港元。（2）境内外债券融资总额环比下降，其中主要为境内发债融资规模环比大幅下行带动。5 月房企债券融资总额为 705.7 亿元，同比提升 10.8%，环比下降 29.4%。其中境内发债 316.6 亿元，环比下降 62.8%；境外发债 389.2 亿元，同比增加 132.9%，环比提升 163.5%。（3）境内债、海外债利率出现分化。5 月境内多数品种债券利率环比上调，而海外债利率为 5.3%，环比下降 0.5%。（4）信托融资规模环比提升。房地产信托产品成立数量 298 个，募集资金 594.5亿元，同比下降 2.6%，环比增加 6.1%。 看好地产板块的结构性行情和地产多元化板块的行情。我们继续推荐业绩长期稳定、多元拿地能力强且财务稳健的房企。多元化板块方面，医美产业正处于发展风口，具备消费属性，存在持续发展的长逻辑；同时由于地产开发商资金体量庞大，可支撑医美产业并购资金需要，行业内转型发展医美的开发商值得关注。A 股:万科 A、保利地产、金地集团、苏宁环球;港股:龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展、融创中国。物业管理公司推荐包括 A 股:招商积余、新大正;港股:碧桂园服务、融创服务、金科 服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活。 风险提示：行业销售恢复不及预期，导致业绩兑现及回款风险加剧；行业融资收紧超预期，导致竣工交付及现金流压力加剧。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn - SAC 执证编号：S1440520070013 尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn - SAC 执证编号：S1440520070004 发布日期： 2021 年 06 月 09 日 市场表现 相关研究报告 -8%12%32%52%2020/6/92020/7/92020/8/92020/9/92020/10/92020/11/92020/12/92021/1/92021/2/92021/3/92021/4/92021/5/9房地产开发沪深300房地产 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 1. 销售篇 .................................................................................................................................................................. 3 1.1 百强房企 5 月销售增速进一步放缓 ........................................................................................................ 3 1.2 各梯队销售门槛均有所提升，Top100 门槛提升幅度较大.................................................................... 4 1.3 月度超百亿房企数高于历年同期 ............................................................................................................ 5 1.4 重点城市 5 月市场成交增速放缓，部分城市表现突出 ......................................................................... 6 2. 融资篇 .................................................................................................................................................................. 8 2.1 股权融资：融资规模大幅增加，港股股权融资规模增加 ..................................................................... 8 2.2 债券融资：融资规模有所下降，融资利率整体小幅上行 ..................................................................... 9 2.2.1 5 月房地产行业融资政策：资金面处于平稳局面，房地产金融监管持续加强 ........................ 9 2.2.2 5 月债券融资概况：境内境外债务融资规模小幅回落，整体利率小幅上行 .......................... 10 2.2.3 公司债：规模有所下降，利率小幅回落 ...............................................................