公用事业行业REITs系列研究：产业园公募REITs分析

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 深度报告 REITs 研究组 | 产业园 REITs 推荐（首次） 产业园公募REITs分析 2021 年05 月30 日 —REITs系列研究 上证指数 3609 行业规模 占比% 股票家数（只） 148 3.5 总市值（亿元） 18003 2.2 流通市值（亿元） 16242 2.4 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 2.8 -6.8 6.0 相对表现 -2.0 -14.9 -31.4 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《藏在房地产业增加值里的转型密码—房地产行业 2021 年度投资策略》2020-11-17 2、《REITs“花”开—--基础设施公募REITs解 读 （ 多 行 业 报 告 ）》2020-05-05 3、《REITs 是如何站上历史舞台的，从 复 盘 SARS 后 的 港 台 开 始 》2020-02-16 ❑ 产业园存量市场空间较广，是我国经济发展重要的载体，在长期经济潜在增速中枢下行、利率中枢下行通道中，存量资本化盘活可期。随着我国技术水平和信息化水平的提升，我国产业园也升级为以高新技术、信息科技、文创等知识密集型为主的高附加值产业。我国国家级开发区超 600 家，省级开发区超 2000 家，各类产业园区超 15000 家；以经开区为例，截至 2020 年末，东部地区占比约 5 成。截至 2019 年末，国家级高新区及经开区占全国 GDP 总量的 23%，园区经济已经成为我国经济发展的重要引擎，存量市场空间广阔。 ❑ 首批产业园公募 REITs 基本情况对比：a.博时招商蛇口产业园 REIT：底层资产位处蛇口网谷产业园，区位优势明显，为产业园内优质物业，两个物业均于 2014 年竣工，2020 年平均出租率约 90%，REIT 拟发行 9 亿份（另有 3 亿并购贷），网下认购倍数 15.31 倍，发行价格 2.310 元/份；b.东吴苏州工业园区产业园 REIT：底层资产位处苏州工业产业园，基础设施完善，享受长三角经济圈发展红利，为产业园内优质物业，两个物业均于 2013 年前竣工，2020年平均出租率约 80%，REIT 拟发行 9 亿份，网下认购倍数 3.613 倍，发行价格 3.880 元/份；c.华安张江光大园 REIT：底层资产位处张江科学城，地处长三角核心城市，为产业园内核心资产，物业主要于 2014 年竣工，2020 年平均出租率约 99.5%，REIT 拟发行 5 亿份，网下认购倍数 8.85 倍，发行价格 2.990元/份。 ❑ 从股息收益率角度看，三支产业园公募 REITs 发行价对应的股息收益率较为合理，博时招商蛇口产业园 REIT、东吴苏州工业园区产业园 REIT、华安张江光大园 REIT 分别为 4.39%、4.35%、4.66%。借鉴国外 REITs 估值方法以及产业园 REITs 估值区间，并综合考虑国内外城镇化阶段、经济情况以及流动性环境等差异性，我们采取股息收益率法对国内首批产业园公募 REITs 进行估值，认为股息收益率合理区间在（3.75%-4.75%）；根据三支产业园公募REITs 的发行价格测算对应的股息收益率均落在我们预估的合理区间。 ❑ 风险提示：经济下行、流动性快速收紧、竞品物业供过于求等市场风险；项目运营不善、所有权续期、租约集中到期等经营风险；基金管理人、营运管理人及物业管理人关键管理人员变动对经营业绩产生不利影响风险；政策风险；基础设施公募 REITs 流动性风险等。 首批产业园公募REITs对比 简称 代码 拟发行份额（亿份） 网 下 认购倍数 询价上限 (元/份) 询价下限 (元/份) 定价 (元/份) 博时招商蛇口产业园 REIT 180101.OF 9 15.31 2.10 2.42 2.310 东吴苏州工业园 区 产 业 园REIT 508027.OF 9 3.613 3.558 4.094 3.880 华安张江光大园 REIT 508000.OF 5 8.85 2.78 3.20 2.990 资料来源：公司数据、招商证券 赵可 博士 0755-82943231 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 李洋 liyang24@cmschina.com.cn S1090519030002 路畅 luchang1@cmschina.com.cn S1090521010001 申忆扬 研究助理 赵心茹 研究助理 -20-100102030405060Mar/20Jul/20Oct/20Feb/21(%)房地产沪深300 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 正文目录 一、我国产业园存量市场空间广阔，相关 REITs 未来可期 .......................................... 5 （一）产业园定义及发展历程 ....................................................................................... 5 （二）产业园是重要的存量可盘活资产 ........................................................................ 6 （三）产业园发展模式及市场主要参与者 .................................................................... 7 二、首批产业园公募 REITs 基本情况对比 .................................................................... 9 （一）博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 ......................................... 10 1、基金概况 ................................................................................................................ 10 2、底层资产概况及分析 ............................................................................................. 11 3、潜在底层资产储备 ................................................................................................. 18 4、可供分配金额及定价 ............................................................................................. 19 （二）东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券