房地产行业专题研究：集中供地导致土地市场过热吗？

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 集中供地导致土地市场过热吗？ 房地产行业专题研究｜2021.5.27 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 房地产行业联席首席分析师 S1010517050001 李金哲 房地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 当前土地市场的确热度不低，但这并不是集中供地造成的，而是销售高增长推动的。我们预计，2021 年下半年，土地市场将会降温，但行业整体盈利能力难以恢复。部分高信用公司可能通过经营性收入或下沉非限价区域来稳住最关键的盈利能力。 ▍第一轮土地集中出让的高潮已经到来，土地市场热度总体稳定，部分城市热点地块竞争激烈。集中供应土地真的造成行业进一步内卷竞争吗？ ▍土地市场热度下降有限。拿重点城市来看，广州的土拍溢价率和 2019-2020 年相比有所提升，但较之 2021 年一季度则有所下降。杭州此次集中出让土拍溢价率也较之一季度有所回落，但楼面地价再创新高。杭州 57 幅土地中有 41 幅竞自持面积，显示开发企业预期高度趋同，未来维持盈利能力的难度极大。北京真正增加的土地供应，此次集中出让 GFA 相当于去年全年成交的 57%，成交溢价率也较 2019 年明显下降。总体来看，土地市场表现稳定，但热点城市核心地块火爆依旧。 ▍集中供地不是造成土地热卖的原因。我们不能把政策后的市场表现，等同于政策的效果。如果没有集中供地，我们相信热点城市二季度的土地成交可能较之现在更为火爆。2021 年前 4 月，重点公司实现销售额同比增长 47.6%，实现销售面积同比增长 40.2%。充裕的销售回款，部分企业较低的资金成本，都使得企业更加积极进入土地市场。 ▍下半年土地市场有望降温。我们认为，开发企业信用利差扩大，土地供给增加，销售速度下行，并购机会增加，都可能推动下半年土地市场降温。集中供应土地不是刺激土地市场的因素，三季度的热点城市土地集中出让值得关注。 ▍风险提示：部分企业为了美化报表，将成本大比例分摊至投资性房地产，引发账面资产可能名不符实的风险。 ▍预计行业盈利能力下降仍将持续，但资产运营和下沉深耕可能使部分低资金成本公司找到盈利能力拐点。从全局来看，我们认为严格限价背景之下开发企业盈利能力恢复遥遥无期。从结构来看，部分企业资金成本有明显优势，在竞自持，竞综合体开发的大背景下，如果其资产运营能力较强，确实可能透过经营性业务破局。此外，碧桂园确实以下沉非限价区域，小盘深耕的办法，可能取得提高市占率，稳住利润率的结果。我们相信，高信用，大市值的部分地产开发公司已经被低估。我们推荐万科 A（万科企业），碧桂园，保利地产，龙湖集团、华润置地、世茂集团、旭辉控股集团，金地集团等公司。 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业专题研究｜2021.5.27 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 万科 A 买入 27.07 3.57 3.78 4.06 4.42 7.6 7.2 6.7 6.1 万科企业 买入 21.92 3.57 3.78 4.06 4.42 6.1 5.8 5.4 5.0 保利地产 买入 13.63 2.42 2.72 3.22 3.50 5.6 5.0 4.2 3.9 金地集团 买入 11.11 2.30 2.64 3.00 3.25 4.8 4.2 3.7 3.4 龙湖集团 买入 37.62 3.08 3.63 4.25 4.87 12.2 10.4 8.9 7.7 世茂集团 买入 17.58 3.42 3.82 4.27 4.86 5.1 4.6 4.1 3.6 世茂股份 买入 4.28 0.41 0.69 0.86 1.12 10.4 6.2 5.0 3.8 旭辉控股集团 买入 5.44 0.97 1.11 1.27 1.44 5.6 4.9 4.3 3.8 融创中国 买入 24.25 6.49 7.06 7.95 8.08 3.7 3.4 3.1 3.0 碧桂园 买入 7.79 1.59 1.84 2.25 2.72 4.9 4.2 3.5 2.9 华润置地 买入 29.58 3.38 3.87 4.41 4.97 8.8 7.6 6.7 5.9 金科股份 买入 6.42 1.32 1.50 1.65 1.87 4.9 4.3 3.9 3.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测，注：股价为 2021 年 5 月 14 日收盘价，港币已转换为人民币 nQsOmOuMuM7NbP8OnPpPnPnMkPpPrMeRpNqPbRmNpQuOtQmNvPnPpQ 房地产行业专题研究｜2021.5.27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 目录 ▍ 土地市场动态跟踪 ..................................................................................................... 3 ▍ 土地热卖的核心原因并非集中供地 ............................................................................ 6 ▍ 下半年土地市场有望降温 .......................................................................................... 9 ▍ 盈利能力下降中的两条出路 ..................................................................................... 10 行业性盈利能力下降仍将持续 ......................................................................................... 10 自持部分增加，资产运营能力成为破局关键 ................................................................... 11 差异化下沉拿地 ............................................................................................................... 12 ▍ 风险提示 ...........................