房地产行业开发类房企2020年报总结：行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下降

行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021 年 05 月 03 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:新房找房热度下滑明显，楼市调控收缩深入强化 —— 房 地 产 销 售 周 报0502 》 2021-05-02 2 《房地产-行业研究周报:土地供应环比 降 温 ， 楼 市 因 城 施 策 —— 房 地 产 土 地 周 报0502 》 2021-05-02 3 《房地产-行业点评:4 月销售增速继续放缓、均价增速下调—4 月百强房企 销售点评》 2021-05-02 行业走势图 行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下降——开发类房企 2020 年报总结 收入增速整体下移，净利润未能实现正增长 2020 年行业整体实现营收 57041.81 亿元，较 2019 年营收同比增长 13%，较去年同期增速下降 9.8pct；2020 年共实现净利润 5618.81 亿元，较 2019 年整体净利润同比下降 1.86%，较去年同期增速下降 16.8pct；2020 年共实现归母净利润 4987.87 亿元，较 2019 年整体归母净利润同比下降 3.15%，较去年同期增速下降 18.57pct。房企整体营收保持双位数增长，但增速放缓，而利润端未能实现正增长。 毛利率继续下行，控费效果提升 2020 年行业整体毛利率为 25.92%，较 2019 年同期下降 4.21pct。我们认为拿地价格提升、热门城市限制新房销售价格等因素导致行业毛利率水平维持低位。行业整体净利率为 9.85%，达到 2015 年以来的历史低位。销管研费用率和财务费用率分别为6.83%、1.04%，费用率持续下降，显示了房企显著的费用管控效果。 周转率有所下降，龙头房企效率更高 2020 年行业整体资产周转率为 22.48%，较 2019 年同期下降 0.73pct。行业整体周转下降，并达到 2016 年以来最低水平，首次跌破 23%。其中龙头房企周转效率最高，TOP10、TOP30、TOP50 房企周转率分别为 24.30%、23.56%、22.92%，分别高出行业整体 1.83pct、1.09pct、0.45pct。龙头房企周转效率高，或与龙头房企具备良好的管理系统、以及充沛的土地储备、在手现金有关。 杠杆率有待进一步下降，两道红线尚未达标 净负债率为 128.82%，较 2020 年 H1 基本持平，但高于 100%的门槛限制。剔除合同负债的资产负债率为 74.38%，较 2020 年 H1 略有下降，但高于 70%的要求。现金短债比为 1.27，较 2020 年 H1 显著提升，满足该比例不得小于 1 的要求。TOP10、TOP30、TOP50 房企净负债率分别为 113.7%、124.52%、128.57%，剔除合同负债的净资产负债率分别为 73.91%、74.18%、74.47%，尽管大中型房企均未达到净负债率小于 100%、剔除合同负债后的资产负债率不超过 70%的要求，但头部房企杠杆控制更为有力。 集中度提升，头部房企销售比重提升，国企土储增速略具优势 1）销售：2020 年全国房地产行业销售金额为 173613 亿元，同比增长 8.69%，TOP10、TOP30、TOP50 房企 2020 年销售金额增速分别为 7.41%、10.68%、11.26%，占全国销售金额比重分别为 28.24%、45.21%、51.63%，分别较 2019 年降低 0.34pct、提升0.81pct、提升 1.19pct。2020 年全国房地产行业销售面积为 176086 万方，同比增长2.64%，TOP10、TOP30、TOP50 房企销售面积增速分别为 11.72%、10.31%、9.28%，占全国销售面积比重分别为 22.10%、33.05%、37.39%，该比重分别较 2019 年提升1.8pct、2.3pct、2.27pct。从增速和占比变化两个指标可以看出销售向龙头房企积聚效应更为显著。 2）土储：2020 年样本房企土储总量为 196577 万方，同比增长 5.94%，其中国企土储增速为 6.56%，民企土储增速为 5.86%。国企土储增速略高于整体水平，或与国企资金更为充裕以及拿地受限程度更低有关。 投资建议 行业业绩增速下移，盈利能力较历史水平下降，三道红线有望在未来深刻改变房企经营行为，不少房企不得不加速退出降档举措，行业风险溢价率下行，过去以高于其毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。我们持续推荐：1）优质龙头：万科 A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -8%0%8%16%24%32%40%2020-052020-092021-01房地产沪深300 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 业绩端：业绩增速整体下移，毛利率水平维持下行 ............................................................. 6 1.1. 营收增速维持双位数，盈利能力整体下行 ............................................................................ 6 1.1.1. 营收双位数增长、利润未能实现正增长 .................................................................... 6 1.1.2. 毛利率持续走低，控费效果较为显著 ......................................................................... 8 1.2. 中型房企收入增速提升明显，龙头房企权益合作意愿提升 ......................................... 10 1.2.1. 中型房企收入增速提升大，龙头房企净利润增速恢复明显 ............................. 10 1.2.2. 毛利率水平下降趋势一致，龙头房企控费效果较为明显 ................................