T25中国科创中心租金指数报告

2021年4月 世邦魏理仕研究部2021年 第一季度T25中国科创中心租金指数世邦魏理仕指数报告中国区研究部2021年是中国迈入“十四五规划”的开局之年，中国经济在历经2020年全球疫情的考验后进入持续复苏通道。在新的五年中，中国经济将以“提质增效”为主旋律、以改革创新为根本动力来实现可持续增长，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。科技创新将成为中国经济转型升级的关键和内循环的主线之一。十四五期间，政府将从产业和区域规划、人才供给、财税支持和对外开放等多个维度促进科技企业的发展。北京、上海、大湾区这三个国际创新中心将加速成型，一批区域科技创新中心也将在国内主要城市群内涌现。© 2021 CBRE, INC.MONTH 2020 CBRE Research国际科技创新中心北京、上海、大湾区有条件的地方设立区域科技创新中心支持外资企业设立研发中心参与国家科技计划项目制造业企业研发费用加计扣除比例100%数据来源：《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，世邦魏理仕研究部，2021年4月图表一：“十四五规划”中与科技创新相关的主要内容全社会研发投入年增速7%战略新兴产业增加值/GDP>17%数字经济核心产业增加值/GDP10%高等教育毛入学率60%加强创新型、应用型、技能型人才培养进一步放宽落户限制试行以经常居住地登记户口制度产业升级人才供应企业扶持T25中国科创中心租金指数© 2021 CBRE, INC.T25科创中心租金指数编制的意义和方法T25科创中心租金指数编制的意义伴随中国经济向创新驱动转型，写字楼市场的需求结构也已呈现相应变化。2018-2020年，科技新媒体行业在主要城市租赁交易面积的占比从18%逐步提升至35%，目前已经超越金融行业跃居写字楼市场的第一大需求来源。十四五期间中国科技行业有望迎来加速发展，企业的数量、规模和质量实现进一步增长。根据Oxford Economics预测，2021-2025年，全国信息通信科技和交通运输业的在职员工规模将累计增长17%，增速快于十三五时期且在各行业中位于前列。世邦魏理仕预计，科技行业对写字楼市场的重要性将进一步提升。有鉴于此，我们认为针对科创要素高度集聚的区域开展更为聚焦的定期研究具有重要意义。在十四五开局之年，世邦魏理仕命名并推出汇聚国内最具代表性的写字楼和商务园区科技集聚子市场的专业数据编制而成的世邦魏理仕T25科创中心租金指数，客观反映科创中心的供需情况和租赁表现，希望为相关租户和投资者在制定未来企业房地产规划和投资策略时提供市场依据；同时，为各地政府和相关管理机构规划商业地产和科创中心提供参考性意见。2021年4月 世邦魏理仕研究部T25中国科创中心租金指数图表二：写字楼和商务园中科技新媒体行业租赁面积占比0%10%20%30%40%2018 Q12018 Q22018 Q32018 Q42019 Q12019 Q22019 Q32019 Q42020 Q12020 Q22020 Q32020 Q4科技新媒体行业租赁面积占比年均值数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年4月© 2021 CBRE, INC.T25科创中心租金指数编制的方法世邦魏理仕研究部在长期追踪的全国主要一二线城市中，从市场规模、租户结构和租赁动态三大维度筛选出最具代表性的25个科创中心（写字楼或商务园子市场），并将其核心市场指标纳入T25科创中心租金指数的编制中。截至2020年末，全国25个科创中心办公面积总存量3190万平方米，仅占全国办公面积总存量^的26%。但在需求端，T25科创中心贡献过去两年全部科技新媒体行业租赁成交面积的61%，占比2020年全国写字楼净吸纳量的42%，占比较2018年提升4个百分点。上述供需数据的对比充分体现出科技行业写字楼需求高成长性和高集聚性的“双高”特征。世邦魏理仕将自2021年起按季发布《T25科创中心租金指数报告》。报告以25个科创中心的可比租金为核心指标，并结合净吸纳量、空置率、租赁交易趋势作为科创中心和科技企业租赁活动的风向标。T25科创中心租金指数由各子市场租金指数以子市场当期写字楼/商务园区存量为权重加权计算所得。2021年4月 世邦魏理仕研究部T25中国科创中心租金指数注释^：全国办公面积总存量包含18个主要一二线城市写字楼物业总存量和北京、上海商务园区总存量存量占比租赁成交占比（2019-2020）净吸纳量占比（2020）图表三：全国25个科创中心存量和需求占比情况科创中心全国整体市场数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年4月© 2021 CBRE, INC.T25科创中心租金指数季度解读2021年第一季度全国写字楼市场简述2021年第一季度，全国18个主要城市写字楼市场在传统淡季中延续复苏态势，商务活动和租赁谈判在春节假期后迅速活跃。世邦魏理仕数据显示，本季主要城市写字楼净吸纳量总计录得逾154万平方米，与去年第四季度去化量相当，并显著高于2019年和2020年同期水平。其中，一线城市需求强劲，季内贡献逾50%的净吸纳量达77万平方米，环比增长5.6%。二线城市净吸纳量环比下滑11%，但核心城市表现突出，杭州、南京和成都分别录得158%、97%和20%的环比增长。在供应放缓和需求活跃的双重作用下，全国整体空置率环比回落1个百分点至23.1%。在18个主要城市中，有15个城市本季录得空置率下调。租赁需求行业分析显示，科技新媒体租户保持活跃，以42%的租赁面积占比位列榜首，且该比例为历史新高。在大面积^成交租赁中，科技新媒体行业占比超过52%。租金方面，全国写字楼平均租金仍处于下行区间，季内录得0.4%的环比跌幅，但较2020年底的跌幅进一步放缓。2021年4月 世邦魏理仕研究部T25中国科创中心租金指数注释^：单笔成交租赁面积超过2,000平方米图表四：全国写字楼新增供应、净吸纳量和空置率情况-5%0%5%10%15%20%25%30%-500501001502002503001 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 120102011201220132014201520162017201820192020 2021万平方米新增供应净吸纳量空置率数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年4月© 2021 CBRE, INC.901001101201301401501601 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 120102011201220132014201520162017201820192020 2021可比租金指数（2010年第一季度为100）科创中心租金指数全国写字楼租金指数2021年第一季度T25科创中心租金指数过去三年，在中美贸易摩擦、新冠疫情爆发等一系列不确定性中，科创中心租金的韧性和成长性得到全面检验。2018-2020期间，世邦魏理仕T25科创中心租金指数累计增长5