房地产行业2020_1Q2021综述：行业集中度创出新高，毛利率受制调控下行

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业深度报告 2021 年 05 月 03 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -10.05%0.04%10.13%20.22%30.31%40.40%2020/52020/82020/112021/2房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《住宅销量分线城市分化，土地市场持续走弱》2021.04.25 《投资销售持续向好，土地新开工保持低迷》2021.04.21 《住宅销量同比依旧强劲，土地市场走弱》2021.04.17 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 房地产行业 2020&1Q2021 综述： 行业集中度创出新高，毛利率受制调控下行 [Table_Summary] 投资要点：  2020&1Q2021，行业集中度创出新高。从市占率情况看，2020&1Q2021，TOP20 位房企销售金额市占率分别为 41.03%、43.61%。我们认为，调控凸显了龙头公司的比较优势，使其市占率得以持续提升。2020&1Q2021，龙头公司销售额增速回升。截止 2020 年底，部分龙头 A 股和港股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于 70%；净负债率小于 100%；现金短债比大于 1）达标情况不同程度改善。  2020&1Q2021，房地产开发投资、新开工、销售面积累计增速持续回升，调控趋严后，行业杠杆率持续回落。2020&1Q2021，一二三线城市的房价增速稳中回升，分别为 3.9%、4.0%、3.5%，以及 5.2%、4.8%、3.9%。  当期结算和费用率情况。2020&1Q2021，A 股房企的营业总收入增速呈上升趋势，销售毛利率持续下滑。其中营业总收入增速分别为 10.16%、33.0%；销售毛利率分别为 10.57%、6.13%。2020&1Q2021，A 股房企的期间费用率分别为 8.33%、11.4%，比 1-3Q2020 持续上升。  当期销售和现金流。2020&1Q2021，A 股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比分别增加 5.45%、72.7%，增速相对 1-3Q2020 持续回升。2020&1Q2021，A 股房企净负债率分别为 115.1%、119.5%，相比 1-3Q2020 总体下降。  存货和预收款。2020&1Q2021，A 股地产房企累计存货同比分别增加 9.86%、13.4%。2020&1Q2021，A 股地产房企累计预收账款（含合同债务）分别为 3.31万亿元、3.60 万亿元，同比分别增加 7.47%、13.95%。  对重点房企的分析。我们同时对重点房企的收入、归母净利润、存货、预收账款和有息负债变化趋势等做了比较和分析。  投资建议。维持“优于大市”评级，截至 2021 年 4 月 30 日，A 股沪深 300 动态PE 为 13.97 倍，地产动态 PE 为 9.52 倍。我们持续看好并推荐主要布局在都市圈重点城市的房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，行业集中度提升可能进一步提速。建议关注：万科 A、保利地产、金地集团、金科股份、新城控股、中南建设、阳光城等。物业公司方面建议关注：招商积余、新大正。  风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。 行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2020 2021E 2022E 上期 本期 000002 万科 A 3.57 3.82 4.21 优于大市 优于大市 600048 保利地产 2.42 2.63 2.91 优于大市 优于大市 001979 招商蛇口 1.55 1.79 2.06 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 行业集中度再创新高，三道红线达标情况改善 .......................................................... 5 1.1 2020&1Q2021 行业集中度先降后升 ................................................................ 5 1.2 上市公司三道红线达标情况改善 ...................................................................... 6 2. 截至目前行业运行情况 .............................................................................................. 7 3. A 股地产房企 3Q2020 运营情况分析 ........................................................................ 8 3.1 当期结算和利润情况 ........................................................................................ 9 3.2 当期销售和现金流 ......................................................................................... 10 3.3 存货和预收款情况 ......................................................................................... 10 4. 重点上市公司 2020&1Q2020 业绩分析 ................................................................... 11 4.1 重点住宅类房企平均营业收入同比增速回升 .................................................. 11 4.2 重点住宅类房企平均净利润率先升后降 ......................................................... 13 4.3 重点住宅类房企平均预收账款同比增速先降后升 .............