房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之四：物流仓储，基金化模式成熟，资产天然稀缺

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 物流仓储：基金化模式成熟，资产天然稀缺 中国 REITs 市场洞察系列报告之四｜2021.4.26 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 房地产行业 联席首席分析师 S1010517050001 李金哲 房地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 现代物流仓储底层资产经营模型优秀，由于供需存在结构性矛盾，属于天然的稀缺资产。另一方面，物流仓储的基金化运作已经得到了大量机构投资者的检验，这也是直接适应于公募 REITs 发行的。物流仓储作为基础设施公募 REITs底层资产具有独特优势，不仅回报稳健可观，产品运作的管控风险也高度可控，预计将成为公募 REITs 的核心品种之一。 ▍天然的稀缺资产，自稳固的护城河。现代物流仓储具有诸多优点，其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。即便疫情影响之下，现代物流仓储亦能保持较强韧性。2020 年，物流仓储是全球范围内表现最为优秀的基础资产。并且由于国内供需存在结构性矛盾，现代物流仓储属于天然的稀缺资产。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。国内物流仓储的租金回报率显著高于商业、写字楼等资产。 ▍金融化程度极高，历经长期专业投资者检验。现代物流仓储的经营模式是 2003年由 Prologis 引入中国，目前基金化运作模式已经相当成熟，金融化程度极高。现代物流仓储开发商往往采用“投资-开发-管理”的运营模式。开发、投资、管理部门权责分明，适应于底层物流资产的基金化、标准化。其现有私募基金已经是相对成熟的金融化产品，并且长期得到机构投资者的投资与检验。 ▍物流仓储 REITs 亦是境外市场的核心品种。物流仓储亦是境外 REITs 市场的核心品种，长期表现良好。以美国为例，物流仓储（工业物流）REITs 是其重要组成部分，占美国 REITs 市场市值的 11%，总规模超过一千四百亿美元。无独有偶，在美国、新加坡和日本市场，他们各自市值排名前 5 的 REITs 当中，均有 2 家是物流仓储 REITs。如果龙头公司意味着市场聚焦所在，那么物流仓储重要性可见一斑。仓储物流类 REITs 的长期收益率也有不俗的表现，远高于商务办公和零售类物业。 ▍风险提示：局部低线城市供给过剩的风险； ▍基金化运作模式成熟，底层资产长期稀缺。现代物流仓储底层资产经营模型优秀，需求端受益于现代物流业的快速发展，供给端缺受制于土地出让和更新改造的困难，预计供需格局长期难以改善。另一方面，物流仓储的基金化运作已经得到了大量机构投资者的检验，这也是直接适应于公募 REITs 发行的。物流仓储作为基础设施公募 REITs 底层资产具有独特优势，不仅回报稳健可观，产品运作的管控风险也高度可控，预计将成为公募 REITs 的核心品种之一。 表 1：2020 年 1 月以来各类大类资产 REITs 收益率 写字楼 零售 酒店 物流 数据中心 中国香港 -22.80% -14.5% -37.6% 57.5% - 美国 -24.5% -48.0% -32.7% 9.1% 18.9% 欧洲 -22.7% -46.6% -19.9% 15.7% - 日本 -16.4% -11.1% -23.5% 20.6% - 新加坡 -13.1% -12.6% -18.6% 15.3% 22.9% 澳大利亚 0.7% 12.8% - 52.8% - 资料来源：ESR 官网，中信证券研究部 注：收益率截止至 2020 年 12 月 31 日 房地产行业 评级 强于大市（维持） 中国 REITs 市场洞察系列报告之四｜2021.4.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 初识现代物流仓储：仓储业的明珠 ................................................................................... 1 天然的稀缺资产，自稳固的护城河 ................................................................................... 3 供需结构矛盾，天然稀缺资产 ........................................................................................... 3 规模经济+网络效应，自稳固的护城河 .............................................................................. 8 长期基金化的运作，无缝衔接公募 REITs......................................................................... 9 他山之石：境外资本市场长期表现良好 .......................................................................... 12 物流仓储是 REITs 的重要底层资产 ................................................................................. 12 重点公司简介 .................................................................................................................. 14 ESR：亚太领先的物流仓储开发商和基金管理人 ............................................................ 14 普洛斯：面积境内第一的物流仓储商 .............................................................................. 16 顺丰控股：首尝国内物流仓储 REITs 上市 ...................................................................... 18 京东集团：自建与租赁并举，科技化运营能力极强 ........................................................ 19 风险因素 ......................................................................................................................... 20 nQtPmOvNuM8OcM7NnPmMpN