房地产行业中国REITs市场洞察系列报告

基础设施REITs和产业研究 中国REITs市场洞察系列报告 中信证券研究部 陈聪 张全国 梁程加 李金哲 扈世民 李想 2021年5月9日 2 产业研究助力掘金REITs市场 rYlYjZlXdUrVmNqRbR8Q7NoMoOsQmNkPnNmRlOrQpPbRpOsPNZrMoPwMpOpQREITs市场涵盖多行业不同底层资产 交运 公用环保 房地产 通讯科技 • 公用环保 • 交运 • 地产 产业研究助力掘金REITs市场 明明 首席FICC分析师 余经纬 首席大类资产配置分析师 陈聪 首席基地产业分析师 张全国 房地产行业联席首席分析师 李金哲 地产分析师 扈世民 首席交运分析师 汤学章 交运分析师 李想 首席公用环保分析师 许英博 首席科技产业分析师 梁程加 首席通信分析师 陈俊云 前瞻研究分析师 黄亚元 通信分析师 •大类资产配置 •标准产业研究 基地产业 科技产业 • 通讯 • 前瞻 中国REITs市场洞察系列报告 大类资产：REITs与大类资产配置 产业园区：盘活园区资产，推动经营提效 铁路资产：化解融资困局，激活资产潜力 固废利用：REITs提供新助力，固废金山正待深挖 污水处理：盘活存量前景可期，助力污水面源治理时代 数据中心：数据中心REITs化的展望 物流仓储：基金化模式成熟，资产天然稀缺 6 产业园区：盘活园区资产，推动经营提效 我国产业园区的发展特点和现实局限 1979年蛇口工业区建立，拉开了我国产业园区的建设。 目前，我国产业园区发展具有政策支持、设施完善、服务到位、产业聚集等多个特点。 但同时也面临着一些现实局限，例如效率低下、发展缓慢、扩张受限、产业落后、投融困难等 资料来源：《中国开发区审核公告目录（2018年版）》，国家发改委，中信证券研究部 资料来源：国家发改委，中信证券研究部 可入池的开发区和产业集群数量 我国产业园区发展阶段 219 156 135 19 23 1991 66 05001000150020002500国家级经济开发区 国家级高新技术开发区 国家级海关特殊监管区域 国家级边境/跨境经济合作区 国家级其他类型开发区 省级开发区 国家级战略性新兴产业集群 时间 发展阶段 发展特点 1979-1991 改革初立 促进体制改革、发展开放型经济、行政特征明显 1991-2003 快速发展 推进改革开放、促进城市化进程、促进产业聚集 2003-2016 整顿调整 产业园区数量过多，效率低下，06年发布了《中国开发区审核公告目录》（简称《目录》） 2016-至今 创新升级 适应新的经济发展阶段，18年新版《目录》发布， 政策向战略新兴等产业倾斜 产业园区是公募REITs重要底层资产 产业园区作为我国基础设施的重要组成部分，不仅从经营角度，从市场角度看也具有一些亟需解决的矛盾，而REITs的试点可以较好的解决其中的一些问题。 解决看好资产价值和企业分红不足的矛盾 解决对管理层和投资者适当杠杆率的分歧 资料来源：Wind，中信证券研究部 资料来源：Wind，中信证券研究部，截至3Q20 上海临港历史上四次分红的股息支付率 部分园区类上市企业资产负债率 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2019201820171994 - 10 20 30 40 50 60 70 80 90中新集团 张江高科 上海临港 外高桥 市北高新 电子城 *ST基础 苏州高新 新黄浦 *ST大港 产业园区是公募REITs重要底层资产 产业园区作为我国基础设施的重要组成部分，不仅从经营角度，从市场角度看也具有一些亟需解决的矛盾，而REITs的试点可以较好的解决其中的一些问题。 解决债券回报固定和资产稳健增值之间的矛盾，也同时解决杠杆率问题 解决不动产（基础设施）购置资金门槛问题 资料来源：Wind，中信证券研究部 资料来源：Wind，中信证券研究部 园区类上市公司的存量债券余额（亿元） 城投债的存量余额 （万亿元） 024681012202020192018201720162015201420132012 - 10 20 30 40 50 60 70 80 90张江高科 上海临港 外高桥 市北高新 电子城 苏州高新 新黄浦 新加坡市场含有园区类资产的REITs 对于亚洲地区，特别是新加坡和印度，产业园区都有较好的可比对象，存在政府主导开发，或是有政策支持的产业园区，也不乏一些资产入池为REITs上市。 资料来源：SGX，中信证券研究部，市值截至2021年2月28日 产业园区REITs的海外经验 名称 代码 市值(百万新加坡元) 资产负债率（%） PB 股息率 (%) ASCENDAS INDIA TRUST CY6U 1727 30 1.4 5.9 CAPITALAND CHINA TRUST AU8U 2046 31.8 0.9 4.7 MAPLETREE COMMERCIAL TRUST N2IU 6765 34 1.2 4.1 SOILBUILD BUSINESS SPACE REIT SV3U 676 38.9 1 7.4 AIMS APAC REIT O5RU 912 34.1 0.9 6.2 ASCENDAS REIT A17U 12215 32.8 1.3 5.0 ESR-REIT J91U 1378 41.6 1 7.3 MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST ME8U 6254 37.3 1.6 4.5 SABANA SHARIAH COMP IND REIT M1GU 395 33.5 0.7 7.4 产业园区REITs的海外经验 CapitaLand China Trust (CLCT)是新加坡最大的专注于中国的REITs，2020年其收购了5个位于中国的园区资产。 从结果看，优质园区资产的表现要优于零售类资产，本次收购后，CLTC的NPI收益率有明显提升，由原来的4.3%提升至5.8%，提升150 bp（此前只有零售类资产） 资料来源：CLCT公告，中信证券研究部，年化数据 资料来源：CLTC公告，中信证券研究部 1H20的NPI收益率 收购园区62%的租户是新兴产业 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%收购前 收购后 19% 15% 12% 11% 5% 10% 10% 6% 12% 电子 工程 电子商务 信息通讯 金融服务 房地产 专业服务 生物技术 其他 12 铁路资产：化解融资困局，激活资产潜力 铁路融资方式亟待改变，REITs落地提供新机遇 公益性定位叠加行业管制，主业盈利能力偏弱，2019年净利率近0.22%。 相对于美国、日本同期铁路运输行业平均净利率12%、7%，我国铁路盈利能力存在较大提升空间。 银行贷款为主的融资模式或难为继。 以国铁集团为例，近5年来，国、内外银行贷款在国铁集团资金来源占比均为50%以上，还本付息压力较大、铁路固定资产投资高企导致资金缺口大，现有的铁路建设投融资模式或难以为继。 资料来源：wind，中信证券研究部 注：剔除疫情影响，采用2019年数据 资料来源：wind，中信