房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之一：盘活园区资产，推动经营提效

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 盘活园区资产，推动经营提效 中国 REITs 市场洞察系列报告之一｜2021.3.24 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 房地产行业联席首席分析师 S1010517050001 李金哲 地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 公募 REITs 上市指日可待，园区类资产作为公募 REITs 中的重要底层资产，有能力为投资者提供稳健的回报，而 REITs 的设立也将反哺园区资产，提供投融渠道的同时促使园区提升经营效率，激发优质园区活力，支持实体经济。 ▍我国产业园区具有一些先天优势，但也面临挑战。我国产业园区发展 40 年以来，形成庞大的资产规模，培育了不少优质资产，政策引领园区单位密度产出的提升。园区类资产也面临着以投融渠道受限等挑战，当园区投融渠道受限，其经营管理和规模扩张必然会受到制约，我们相信公募 REITs 的出现能够帮助本身具备优质管理能力的园区资产不再被投融渠道限制，进一步激发优质园区活力。 ▍公募 REITs 化解产业园区投融资问题。从市场角度，目前市场上现有的园区类资产（股、债及园区本身）具有一些先天矛盾，例如看好园区价值而不满意分红水平的矛盾，投资者和管理层对杠杆率的矛盾，园区资产增值和债券回报率稳定的矛盾，以及直接交易园区资产的投资门槛过高的矛盾等等。我们认为公募REITs 可以化解这些问题并最终实现市场的良性循环。 ▍从成熟市场经验来看，工业园类 REITs，收益情况令人满意。海外上市的 REITs中有不少产品中含有园区类资产，例如 CLCT 按照面积算，有 43%的资产属于中国的产业园区类资产，其 NPI 收益率达到 5.8%，高于同 REITs 管理的零售资产。美国现有 14 只工业类 REITs，整体股息率 3.21%， Nareit 预测 2021 年P/FFO 23.27x，工业地产 REITs 颇受海外投资者青睐。 ▍风险提示：我国产业园区数量庞大，质量参次不齐的风险；一些产业园区存在高度依赖政府补贴以及政府和管理方权责不够明晰的风险。 ▍优质资产亮点纷呈，经营提升尚有空间。我国现有优质园区资产不少，报告也对深圳蛇口，上海临港，金地威新等重要产业园区进行了介绍。整体来看，这些优质园区或是有常年累积的成功运营和转型升级的经验，或是有高度的政策支持以及目标定位，或是有专业配套设施吸引高端企业入驻，但共有的特点是都位于我国经济高度发达、快速发展的核心地区，且已经有能力吸引国内外知名企业入驻。即便类似产业园区已经高度成熟，但由于我国经济仍处于转型升级、较快增长的阶段，产业园区经营提升空间仍然较大。我们相信，具备吸引力的产业园区REITs 不仅可以提供给投资者稳健回报，更具备底层资产增值潜力。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收盘价（元） EPS（元） PE 评级 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 31.42 3.47 3.58 3.70 4.24 9.1 8.8 8.5 7.4 买入 万科企业 26.84 3.47 3.58 3.70 4.24 7.7 7.5 7.3 6.3 买入 招商蛇口 12.70 1.99 1.55 1.78 2.04 6.4 8.2 7.1 6.2 买入 保利地产 14.51 2.35 2.57 2.90 3.39 6.2 5.6 5.0 4.3 买入 金地集团 12.63 2.23 2.60 3.05 3.33 5.7 4.9 4.1 3.8 买入 龙湖集团 38.39 2.57 2.89 3.27 3.78 14.9 13.3 11.7 10.2 买入 世茂集团 21.05 3.03 3.62 4.33 5.21 6.9 5.8 4.9 4.0 买入 世茂股份 4.59 0.65 0.53 0.72 0.91 7.1 8.7 6.4 5.0 买入 旭辉控股集团 6.32 0.84 0.99 1.21 1.45 7.5 6.4 5.2 4.4 买入 融创中国 27.51 5.81 6.49 7.06 7.95 4.7 4.2 3.9 3.5 买入 华润置地 31.80 3.04 3.61 4.32 5.03 10.5 8.8 7.4 6.3 买入 阳光城 6.28 0.91 1.28 1.31 1.49 6.9 4.9 4.8 4.2 买入 金科股份 6.91 1.05 1.31 1.50 1.63 6.6 5.3 4.6 4.2 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2021 年 3 月 23 日收盘价 房地产行业 评级 强于大市（维持） 中国 REITs 市场洞察系列报告之一｜2021.3.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 我国产业园区的发展和局限 .............................................................................................. 1 我国产业园区的发展特点和现实局限 ................................................................................ 2 产业园区是公募 REITs 重要底层资产 ............................................................................... 4 产业园区 REITs 的海外经验 ............................................................................................. 6 海外上市资产的案例研究：CAPITALAND CHINA TRUST ............................................... 7 美国工业地产 REITs 一览................................................................................................ 10 园区 REITs 可提供稳健的更高回报 ................................................................................. 11 我国产业园区案例研究 ......................................................................