房地产行业贝壳专题深度：龙头地产中介平台二手房新房集中度提升，新兴业务厚积薄发

海外行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 贝壳专题深度 证券研究报告 2021 年 04 月 12 日 作者 孔蓉 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521020002 kongrong@tfzq.com 吴立 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517010002 wuli1@tfzq.com 王梦恺 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521030002 wangmengkai@tfzq.com 龙头地产中介平台二手房新房集中度提升，新兴业务厚积薄发 贝壳：中国线上线下一体化住房中介服务龙头 贝壳已成我国房地产中介龙头，2020 年总交易额 3.5 万亿元（同比+64.5%），收入 705 亿元（同比+53.2%），调整后净利润 57.2 亿元（同比+245.4%），线下门店 46946 家（同比+25.1%），中介 493088 人（同比+37.9%），线上 VR 房源911 万套（同比+181.1%）。公司的 ACN 网络通过合作与共享的模式快速抢占二手房与新房市场份额，2020 年二手房全国市占率已达 26.22%，新房达 9.54%。 我国房地产行业规模增长快，需要中介精准匹配供需 2020 年我国住房交易市场规模 23.2 万亿元，中介交易规模 11.5 万亿元；其中新房交易规模 13.9 万亿元，中介交易规模 3.9 万亿元；二手房交易规模 7.4 万亿元，中介交易规模 6.5 万亿元。 预计 2024 年我国住房交易市场规模 30.7 万亿元，中介交易规模 19.1 万亿元；其中新房交易规模 15.6 万亿元，中介交易规模 6.6 万亿元，增长来源于开发商在二、三、四线城市对中介匹配供需从而回笼资金的需求增加；二手房交易规模 12 万亿元，中介交易规模 10.8 万亿元，增长来源于二手房市场流通率提升，目前二手房流通率为 2.0%，预计 2024 年增长至 2.4%。 二手房通过渠道下沉与加盟合作持续抢占市场份额 贝壳二手房通过 ACN 网络快速拓展线下门店与中介，通过让利获得合作品牌加盟，用提佣率的下滑换取整体市占率提升，整体 GTV 从 2017 年 0.7 万亿元增长至 2020 年 1.9 万亿元，提佣率从 2.5%下降至 1.6%，整体市占率从 12.3%提升至 26.2%，预计 2022 年整体 GTV 增长至 3.3 万亿元，提佣率达 1.4%，全国市占率达 35.0%。 我们认为我国潜在二手房交易市场在二三四线城市，虽然二手房成交均价涨幅不如一线城市，但是供应面积和成交面积大幅高于一线城市，导致总体成交金额高于一线城市。贝壳作为拥有 2.26 亿真实房源、全国 25%经济人、4.7 万家线下门店的龙头地产中介，在二三四线二手房市场中具有强大的龙头效应，有望通过标准化、数字化、智能化的服务快速抢占市场份额。 新房有望转化房地产开发商销售费用 贝壳新房通过加盟与平台合作快速拓展市场，整体 GTV 从 2017 年的 2526 亿元增长至 2020 年的 1.4 万亿元，同时提佣率从 2.54%提升至 2.74%，预计 2022年整体 GTV 增长至 2.4 万亿元，提佣率达 2.80%。 我们认为新房业务的机会在于开发商越来越需要中介，因为平台合作模式大幅增长伴随提佣率依旧保持小幅增长意味着开发商销售新房具有压力，对回笼资金具有诉求，需要中介辅助高效出售新房。而我国新房去化比率下降、二三线城市新房销售压力大、房地产开发企业数量高增长所伴随的竞争加剧、叠加房地产开发商较高的资产负债率均指向对中介的需求。 装修市场潜力十足，有望转化家居装修销售费用 我们认为贝壳在该市场潜在空间广阔。全国家居装修市场规模有望在 2024 年达 4.1 万亿元，而家居装修企业销售费用率高，我们测算家居装修行业平均销售费用率达 20%，由此测算 2024 年的地产中介在家居装修行业的潜在收入空间可达 8200 亿元。贝壳平台有望对接家居装修供需端，通过 AI 智能匹配供需，通过 VR 技术赋能家居装修公司线上化可视化、赋能用户更高的自主参与性，有望在未来转化家居装修公司的销售费用；而家居装修公司也有望通过贝壳降低整体销售费用。 建议关注： 我们认为贝壳未来收入驱动因素主要有三：1、从新房市场来看，预计房地产开发商将持续与贝壳合作，快速售出房源从而达到稳定的资金回流；2、从二手房市场来看，贝壳有望实现渠道下沉，快速且大量的覆盖除一线城市以外的城市，快速提高各个城市的市占率；3、从装修市场来看，如视 VR 功能有望助力贝壳快速切入装修市场。其次，随着业务的不断扩张，规模效应有望持续提高，降低贝壳的整体业务成本，建议关注。 风险提示：1、中国住宅房地产市场波动影响；2、政府监管影响 3、新冠疫情 持续的影响；4、市占率提升不及预期的风险。 海外行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 贝壳：中国线上线下一体化住房中介服务龙头 ...................................................................... 5 1.1. 贝壳找房已成为国内领先的品质居住服务平台 .................................................................. 5 1.2. 创始人对公司拥有绝对控制权 ................................................................................................... 6 1.3. 交易额和营收快速增长，新房业务贡献最大 ....................................................................... 6 2. 我国房地产行业有望线下线上协同稳步发展 ........................................................................ 10 2.1. 我国民用住宅市场体量大趋势好 ............................................................................................ 10 2.2. 房屋相关服务的需求不断增加 ................................................................................................. 11 2.3. 二手房流通率稳步提升 ............................................................................................................... 11 2.4. 中介渠道快速崛起 ......