房地产行业：城市更新，城市进化必由之路、湾区房企必争之地

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 城市更新——城市进化必由之路、湾区房企必争之地 2021 年 02 月 03 日 看好/维持 房地产 行业报告 分析师 林瑾璐 电话：010-66554046 邮箱：linjl@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480519070002 研究助理 陈刚 电话：010-66554028 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480119080008 研究助理 曹钧鹏 电话：010-66554065 邮箱：caojp@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480119070038 投资摘要： 城市更新的核心是产业结构的升级与城市的发展进化，主要分为全面重建，部分改造与综合整治三种类型。 城市更新何以成为城市进化必由之路：1）城市化即将步入缓慢发展阶段，增量扩张模式渐行渐远；2）城市更新助力产业结构升级，引领城市发展进化；3）城市建设用地供应紧张，通过城市更新盘活存量土地成为必由之路；4）大城市住房供应紧缺且存量住房品质不高，通过城市更新改善住房供给成为大势所趋；5）政策不断深入与推进，城市更新有望迎来加速发展。 城市更新何以成为湾区房企必争之地：1）湾区城市更新政策推进最快、发展空间大。广东省作为全国存量节约集约用地的示范省，十多年来在城市更新领域已经形成了完善的政策框架，积累了丰富的实践经验。2）大湾区的“三旧改造”大量采用拆除重建的方式，为珠三角日趋紧张的土地供应拓展了空间。城市更新自然就成为了湾区房企补充土储的重要手段；3）相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，城市更新（“三旧改造”）能以更低的地价获取土地储备，保证更高的利润率。 房企如何参与湾区城市更新：部分改造与全面重建类更新项目，是房企参与湾区城市更新的主要模式。最为典型的就是“旧厂房”的“工改工”和“工改商”以及“旧村庄”和“旧城镇”的全面改造。“旧厂房”改造业主结构相对简单，改造周期较短。“旧村庄”和“旧城镇”改造周期长且不确定性高，但利润空间更大。 从城市更新项目的储备规模来看，佳兆业集团是当之无愧的领头羊。截至 2020 年上半年，佳兆业集团旧改项目总储备达到了167 个，占地面积超过 4200 万平方米，大湾区旧改占地面积达 99%。近年来旧改项目每年为佳兆业贡献约 1/3 的合约销售及结转收入，且占比有逐年提升的趋势。除了佳兆业集团，湾区城市更新对于龙光集团、时代中国控股、中国奥园和合景泰富也颇为重要，四家公司城市更新的储备建面与表内土储之比都超过了 50%。 从城市更新项目的转化情况来看，各家房企的项目推进力度都有显著加强。政策上的鼓励显著加快了湾区城市更新项目的推进速度。佳兆业集团、龙光集团、富力地产、中国奥园四家披露了未来城市更新项目转化计划的房企，在 3 年内都有超过千亿可售货值的转化计划，项目的推进力度都有明显加大。 P2 东兴证券深度报告 房地产行业：城市更新——城市进化必由之路、湾区房企必争之地 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 目 录 1. 城市更新是城市结构、功能体系及产业结构的升级 .......................................................................................................................... 4 2. 城市要继续发展进化，城市更新是必由之路 ...................................................................................................................................... 5 2.1 城市化即将步入缓慢发展阶段，增量扩张模式渐行渐远 ........................................................................................................ 5 2.2 城市更新助力产业结构升级，引领城市发展进化 .................................................................................................................... 5 2.3 城市建设用地供应紧张，通过城市更新盘活存量土地成为必由之路 .................................................................................... 7 2.4 大城市住房供应紧缺且存量住房品质不高，通过城市更新改善住房供给成为大势所趋 .................................................... 8 2.5 政策不断深入与推进，城市更新有望迎来加速发展 ..............................................................................................................10 3. 城市更新是湾区房企的必争之地 ........................................................................................................................................................12 3.1 房企为何要参与湾区城市更新 ..................................................................................................................................................12 3.1.1 湾区城市更新政策推进最快、发展空间大 ...................................................................................................................12 3.1.2 城市更新是湾区房企补充土储的重要手段 ...................................................................................................................13 3.1.3 湾区城市更新项目盈利空间大 .............................