2020年广东区域房地产市场年报

价格锚重塑：核心迸发外溢强势能，外围回归供求面逻辑——2020年广东区域市场年报保利投顾研究院出品2021年1月前言时光向左：2020年初，我们认为“窄幅波动”将常态化，政策松绑可期，并提出“利好频发释放需求，核心启动领航新周期”的核心观点。回首2020年，整体资金面宽松、核心城市优质地块供应上量、地价屡创新高，核心价格锚“水涨船高”，在黑天鹅疫情的持续冲击下，部分市场预判仍验证：•政策敏感度更高，视市场情况边际调整：如深圳、东莞二季度价格较快上升，政策迅速调整；•核心城市深圳复苏，环深多城积蓄上涨势能：深圳成交量创近四年新高，东莞量价齐升，惠州临广区域价格增长；•此外，对各城市短期市场趋势的诸多判断也得到市场验证，如广州中心区及近郊市场更有支撑、汕头有望低位复苏、湛江及茂名成交有放量可能等。指针向右，站在2021年的新起点，价格锚重塑效应持续：•聚焦核心，广、深核心区一二手价格实质上涨，积蓄强外溢动能。佛山临广成交上涨、东莞量价实质上涨。2021年，广、深等热点城市政策存加码预期，在政策梯度和价差两大外溢推手下，外溢势能进一步积聚向周边迸发，给核心城市外区和周边城市带来放量机会；•反观外围，粤东西北区域，前轮上涨退潮后的地价-楼价锚下降，楼市逻辑回归内生需求、回归基本供求逻辑。2021年，外围城市内生需求仍将向配套成熟的主城区释放，部分一步到位的改善需求也将加快释放。保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院宏观形势及行业环境目录 Contents01全国市场基调与广东市场特征02广东各区域、城市市场走势研判03PART ONE宏观形势及行业环境01 宏观经济环境：1）外围环境全球大放水助推资产价格上涨，中国经济率先正增长、优质物业吸引资金内流5世界各国央行下调基准利率，美联储、欧洲央行加大资产购买力度，释放流动性：3月美国M2同比增速增长4.39%、欧元区同比增速为3.2%，均创自2013年以来最高水平。我国经济持续加快恢复，全年GDP同比增长2.3%，对全球资金的吸引力将持续增强。数据来源：wind，保利投顾研究院整理国家/区域2019（全年）2020Q1（当季）2020Q2（当季）2020Q3（当季）2020（全年）中国6.11-6.83.24.92.3美国2.20.32-9.03-2.91-4.3英国1.3-2.08-21.46-9.58-9.8欧元区1.3-0.3-14.9-4.3-8.3图：主要经济体GDP增速走势0 1 2 3 4 5 6 7 8 2013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-12图：美元、欧元区货币供应量同比走势（%）美国:M2增速欧元区:M2增速保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院01 宏观经济环境：2）国内环境行业轮动复苏，短期财富效应转化为长期资产持有6防疫相关的医药制造业等及“宅经济”相关的计算机业等率先恢复，带动出口增速走高；随经济复苏、促进消费政策出台等，基本民生行业水电制造等逐渐恢复，强内需行业汽车制造业等涨势明显，地产销售活跃，短期财富效应转化为长期资产持有。数据来源：wind，保利投顾研究院整理图：分行业规上工业增加值累计同比（%）-35-30-25-20-15-10-50510152019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-12医药制造业计算机、通信和其他电子设备制造业汽车制造业电气机械及器材制造业保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院01 宏观经济环境：3）广东经济相对华北、华中受疫情冲击较小，GDP首次突破11万亿图：广东2020年宏观经济主要指标经济指标规模2020年同比增速（%）备注GDP110761亿元2.3%全国首个突破11万亿省份固定资产投资/7.2%其中：基建投资/11.6%道路运输、水利增幅超15%其中：房地产/9.2%社会消费品零售总额4.02万亿元-6.4%出口4.3万亿元0.2%规模以上工业增加值3.31万亿元1.5%一般公共预算收入12922亿元2.1%全国唯一突破万亿省份人均可支配收入4.1万元5.2%2加快新型城镇化建设3深化广深合作，强化区域协调发展4推进金融体系改革1加快城际交通网络建设加快打造“轨道上的大湾区”，建成佛莞城际；开工深 惠 城 际 、穗 莞 深 城 际 前 海 - 皇 岗 口 岸 、 莞 惠 城 际 小 金 口 - 惠 州 北 段 等 ；此 外 ， 佛 山 地 铁 2 号 线 二 期 、 4 号 线 、 1 1 号 线 获 批 建 设广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂等五大现代化都市圈要增强集聚功能，引导常住人口向中心城市、城市群和城镇有序转移强化广州、深圳“双城”联动及深度合作协同发展，提升广佛全域同城化、广清一体化和深汕特别合作区建设水平提升广州、深圳中心城市金融能级，抓好广州期货交易所建设图：广东2021年经济建设主要方向相对国内其他区域，广东经济受疫情冲击较下，GDP增速为2.3%。其中，固定资产投资为经济增长的重要推动力，基建投资增幅达11.6%，房地产投资增长9.2%；2021年，广东将进一步加快城际交通建设，明确建成佛莞城际，并强化城市间经济协同发展等。数据来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范8疫情后货币环境宽松，M2增速上涨至双位数，Shibor持续走低至1.4%，年中政策环境趋于中性。伴随宏观杠杆率快速攀升（18-19年度上升6BP，今年以来已上升25BP），当前政策站位发生明显转变，三季度货币政策报告中，央行表达对财政可持续性风险及金融风险隐患上升的担忧，“既不让市场缺钱,又不让钱溢出来”，预计明年货币政策将更关注风险防范。8.4011.1010.502.881.402.830.002.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,0002019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势新增社会融资规