物业管理行业系列报告之三：“科技赋能物业”与“平台模式”将如何引领行业变革？

1 敬请关注文后特别声明与免责条款 [Table_Summary] “科技赋能物业”与“平台模式”将如何引领行业变革？ ——物业管理行业系列报告之三 方正证券研究所证券研究报告 行业深度报告 行业研究 房地产行业 2021.01.28/推荐 [TABLE_ANALYSISINFO] 分析师： 夏亦丰 登记编号： S1220518100001 [Table_Author] 重要数据： [Table_IndustryInfo] 上市公司总家数 141 总股本(亿股) 3207.64 销售收入(亿元) 17567.34 利润总额(亿元) 2766.13 行业平均 PE 17.35 平均股价(元) 7.83 行业相对指数表现： [TABLE_QUOTEINFO] 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究 [TABLE_REPORTINFO] 《一线城市调控频出但整体政策力度不强；关注一季度业绩兑现和分红预期带来的板块行情》2021.01.24 《结构性强势推动销售投资超预期，2021 年房 地 产 行 业 核 心 词 是 “ 加 速 分 化 ” 》2021.01.19 《新房成交同比持续增长，建议关注一季度地产股机会》2021.01.17 《物管行业迎来政策红利，未来将向智慧化和服务领域延伸》2021.01.10 核心观点： 随着科技赋能物业相关政策的加速推进，从“先物管再科技”到“智慧平台商业模式”，物管公司科技观正发生改变。物管企业的传统科技模式是先有“现场管理面积”，再在线下管理项目中使用智能化产品、提供智能化服务，方向主要是侧重于公司降本增效和提升业主体验。新型科技观下，物管公司更倾向于先搭建智慧平台，再下放到具体物企、应用到具体项目中，自上而下，落地更快。大型物管公司将其智慧化解决方案和产品打包出租或出售给中小型物管公司，产生对应的 SAAS 线上管理面积，我们认为未来物管公司或产生线下管理面积和线上管理面积两种完全不同的外拓路径。目前主流物管公司中，例如金地物业率先将线下线上签约面积分开计算，线下签约面积 2.8亿平，而 SAAS 线上服务面积已超过 3 亿平。 以碧桂园服务、万科物业为代表的龙头物企进行着一场浩浩荡荡的智慧化运动，“智慧平台”的理念应运而生，也推动了中小企业摆脱传统物业发展模式。2019 年碧桂园服务就推出行业内首个 AI 全栈解决方案产品体系，将物业服务场景智能化，目前AI 社区已经能实现快速复制落地，这是物管公司将自研的智能化产品下放到具体项目的重要实践。2020 年 11 月，公司提出“新物业”的全新战略，公司计划通过联合各行业的优秀合作伙伴，形成共生共享共创的平台。未来公司的定位不仅限于物管公司，更是一个物业服务生态联合平台。2020 年 10 月，万科物业升维万物云，定位空间科技服务商，将技术融入空间，公司借助科技实现万物互联，打造开放式赋能平台，为物业发展增添新动力。除此之外，融创服务战投锋物科技，目前锋物科技的管理平台已运用到两个融创服务的项目中；未来将进一步打造集“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物管模式，快速发展“线上+线下”的客户运营能力，持续推动物业管理行业的变革与升级。 “科技赋能物业”及“智慧平台商业模式”刷新了物业管理的运营方式，打破了人力依赖程度较高的传统服务模式，未来对行业的变革将会起到了以下三方面深远的影响：1）通过智能化平台掌握更多的线下用户画像可实现线上线下资源融合。我们认为真正实现科技赋能物业有四个核心要素，即海量的基础数据、清晰的业务场景、强大的运算能力、物联网及物联设备的支持。采集数据和场景，由此掌握更多的线下用户画像是物管公司现阶段迫切科技化的核心原因。物管公司在获得线下用户资源和画像上有天然的优势，这是当前科技公司未有但想要突破的，因此我们预计未来将会有很多互联网巨头主动和优质物 2 [Table_Page] 房地产-行业深度报告 敬请关注文后特别声明与免责条款 管公司形成合作。2）从“地推式”外延并购到“上帝视角式”数据库筛选，智慧平台模式给大型物管公司带来更多潜在规模扩张机会，推升行业集中度。过去物管公司服务边界从住宅，到商办、公建等，乃至城市空间服务，现在又在多元业态上新增了一个层级“智慧平台”的构建，不仅拓展线下管理面积，更在争取线上管理面积上发力。拥有平台的物管公司掌握了大量项目和业主信息，可以先于外部公司知道业主的需求，也相当于通过平台自动拥有了潜在收并购项目，未来的行业集中度也会在平台模式广泛运用后实现快速提升。3）市场对物管行业的理解有望从单纯的劳动密集型服务转变为科技赋能后的精准服务，我们预计未来物管板块的估值上限提升空间巨大。当前物业管理板块的估值相比于地产开发母公司更高，但是如果把重点的有科技化、平台化的物管公司单列出来看，平均估值水平也仅在 27X，但对比平均估值在 200X 以上的科技型平台化的公司，比如贝壳、美团等，估值差距仍然过于明显。我们相信，未来如果向科技化、平台化发展，市场对物管行业的理解有望从单纯的劳动密集型服务转变为科技赋能后的精准服务，对进一步提振估值将起到关键作用。 投资建议: 如果说 2019-2020 年是物业管理行业的“并购大年”，那么我们认为 2021 年将会是“科技赋能物业”的重要元年。物管行业正值从主要以线下运营管理为主向线上线下融合而转变，从最早的社区 O2O、手机 APP 到通过大数据和物联网实现内部管理系统、社区服务系统等多维系统的互通互联，科技赋能行业发展，而最新科技观下的智慧化平台的商业模式又新增线上管理面积赛道。我们认为未来的物管行业将是建立在以服务质量为基础，以科技化、平台化为核心的全新精准服务型行业，整体行业未来估值提升空间较大。我们看好科技化布局密度较高、拥有智慧化平台的大型物管公司掌握更多线下用户画像，并获得更多潜在规模扩张机会。建议关注在科技赋能的探索相对超前的物管龙头：万科物业（未上市）、碧桂园服务、融创服务控股、世茂服务、新城悦服务、金科服务。 风险提示: 科技化投入不及预期；前期科技化拓展成本较高；科技赋能程度不达预期；线上管理规模拓展不及预期。 tOmQoMwOyQbR8Q8OsQnNsQoPjMnNmNlOpNyR7NqRpRMYqMnPNZsRpM 3 [Table_Page] 房地产-行业深度报告 敬请关注文后特别声明与免责条款 目录 1 线上线下融合、科技化平台下放物企是未来行业发展方向 ................................................... 6 1.1 政策红利频出，线上线下融合是未来物管的发展方向 ........................................................................ 6 1.2 科技化关键词加速迭代，物管公司新型科技观诞生 ..................................