房地产开发行业月报：新房二手房市场持续火热，一线城市极速升温再临高点

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业月报 2021 年 01 月 27 日 房地产开发 新房二手房市场持续火热，一线城市极速升温再临高点 12 月新房成交面积同增 15.9%，一线城市新房市场升温。12 月 120 城商品房成交面积 7196 万方，环增 15.9%，同增 15.9%；1-12 月累计成交面积 63989 万方，同比下降 1.7%；一、二、三线城市单月分别成交 757/3543/2896 万方，一线城市新房成交激增，同比增速继 9 月后再次突破 60%达到 62.8%；86 城商品房成交额 8851.6 亿元，环比增长 22.54%，同比上升 20.74%；1-12 月累计成交金额74556.77 亿元，同增 6.7%；12 月单月北京、上海、广州新房成交额分别同增82.9%/81.6%/139.9%，各一线城市新房市场高速升温；86 城商品房成交均价为 15212.63 元/平方米，同增 6.62%，一、二、三线城市当月均价分别同增13.64%/5.42%/5.90%。 商品房库存面积同增 11.3%，去化周期同比微增 0.4 个月。12 月 40 个城市商品房库存面积共计 52488 万平方米，环比增长 1.3%，同比增长 11.3%，去化压力缓慢增长；去化周期 16.8 个月，环比下降 0.15 个月，同比增长 0.40 个月，一、三线城市销售高增带动去化周期分别同降 3.9 与 1.5 个月；推盘面积 4722 万方，环比增长 27.8%，同比增长 9.0%，整体售批比为 0.84。全国主要城市中，北京、上海、重庆等城市去化周期缩短超过 1 个月，杭州、苏州、成都等城市去化周期增长超过 2 个月。 二手房成交面积同增 26.9%，北上广二手房市场火爆。12 月 77 城二手房成交面积 2856.77 万方，环增 3.31%，同增 26.9%；1-12 月累计成交面积 28015.93 万方，同增 4.4%；一、二、三线城市分别成交 682.86/1482.25/531.00 万方，北京、上海、广州、深圳当月同比变化分别为 55.1%/106.1%/50.11%/-27.65%；63 城二手房成交额 4702.11 亿元，环增 12.87%，同增 57.5%，经历 10 月的回落后恢复增长；1-12 月累计成交额 39895.21 亿元，同增 12.5%，一线城市北京、上海的成交总金额的显著增长；63 城二手房成交均价为 14360 元/平方米，环增0.43%，同增 3.0%。 土地市场活跃，住宅用地供应面积环比增长 69.6%，成交面积环比增长 90.7%，出让金环比增长 75.7%，多地政府推出优质地块。12 月 300 城土地供应 21448万方，环比增长 69.9%；成交 17240 万方，环比增长 90.7%，供应与成交同时增长表明年底多地政府推出大量优质地块；出让金 6921 亿元，环比增长 75.70%；平均楼面价为 4015 元/平，环比下降 7.9%；土地成交溢价率为 12.1%，环比下降4.4 个百分点；一、二、三四线城市宅地土地流拍率分别为 0%/7.4%/8.9%。 投资建议：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科 A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；4.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；5.稀缺消费升级奢饰品概念的商管+物管公司：华润万象生活。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱：huangshitao@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：yangqianwen@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：第二批“三道红线”试点或将启动，15 城去化周期同增 2%》2021-01-14 2、《房地产开发：财政部部长提及房产税，LPR 连续八个月未变动》2020-12-28 3、《房地产开发：三道红线是估值分化的起点，高质量ROE 房企性价比凸显 ——2021 年年度策略》2020-12-25 -16%0%16%32%48%64%2020-022020-052020-092021-01房地产开发沪深300 2021 年 01 月 27 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、重点城市新房推盘成交情况 ........................................................................................................................... 4 1.1 新房成交面积同比增长 15.9%，一线城市同比激增 62.8%再临高点，京津冀城市群同增 89.9%表现亮眼 ...... 4 1.2 新房成交额同增 20.74%，成交均价同增 6.62%，一线城市成交额与均价分别同增 96.7%与 13.64%带动市场成交规模增长 ............................................................................................................................................... 7 1.3 商品房库存面积同增 11.3%，去化周期同比微增 0.4 个月，一、三线城市销售高增带动去化周期分别同降 3.9与 1.5 个月 .................................................................................................................................................. 9 二、重点城市二手房成交情况. ........................................................................................................................... 11 2.1 二 手 房 成 交 面 积 同 比 增 长 26.9% ， 一 线 城 市 同 增 56.9% ， 北 上 广 二 手 房 市 场 火 热 分 别 同 增55.1%/106.1%/50.11% ............................................................................................................................. 11 2.