房地产行业跟踪报告：房价结构性上涨，融资差别化管控

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 房价结构性上涨，融资差别化管控 房地产行业跟踪报告｜2021.1.27 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 李金哲 地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 1 月份市场交易总体同比上行，沪深房价上涨势头较为明显，北京市场也面临明显房价上涨压力。京沪深高端豪宅最为热销。北方城市基本面总体偏弱。 ▍市场总体热销，结构分化。我们跟踪 1 月前 25 天，重点城市二手销售同比增长9%。考虑到年后同比基数很低，我们相信一季度房屋销售同比会大幅增长。就地过年政策则有利于核心城市楼市表现，不利于三四线城市。 ▍房价结构性上涨，京沪深压力尤大。三个一线城市房价呈现上涨势头。尽管政策并无放开，但高净值家庭财产性收入正在持续推升特大城市房价，尤其是其中高端住宅的房屋销售价格。尽管差别化信贷政策十分到位，但在很低的信贷支持下，需求仍显得十分强劲。 ▍北方城市市场表现整体偏弱。市场总体有复苏迹象，但仍延续 2020 年以来，长三角、大湾区和南方诸区域表现良好，及北方各城市房价下跌的分化势头。结构性过热也伴随因城施策深入有所缓和，上海、深圳本轮调控及时，预计也会对过热的市场形成对冲。 ▍融资结构性管控和资金成本分化。高信用优质企业的境内资金成本正在进一步下行，而一些高资金成本公司尽管杠杆率下降，但受限于房贷集中度管理，银行等金融机构很难给予充分的资金支持，资金成本预计不会很快下降。 ▍风险因素：调控导致市场下行过快的风险；行业可能出现信用风险事件。 ▍地产行业的价值投资窗口。我们并不建议投资者过分关注基本面和政策面的跷跷板，无论跷跷板短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。在港股，我们看好龙湖集团、华润置地、碧桂园和万科企业；在 A 股开发板块，我们看好万科 A、金地集团、金科股份和保利地产。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 买入 29.70 3.47 3.58 3.70 4.24 8.6 8.3 8.0 7.0 万科企业 买入 24.91 3.47 3.58 3.70 4.24 7.2 7.0 6.7 5.9 招商蛇口 买入 12.38 1.99 2.10 2.32 2.75 6.2 5.9 5.3 4.5 保利地产 买入 14.60 2.35 2.42 2.90 3.39 6.2 6.0 5.0 4.3 金地集团 买入 11.68 2.23 2.60 3.05 3.33 5.2 4.5 3.8 3.5 龙湖集团 买入 38.47 2.57 2.89 3.27 3.78 15.0 13.3 11.8 10.2 世茂集团 买入 19.61 3.03 3.62 4.33 5.22 6.5 5.4 4.5 3.8 旭辉控股集团 买入 5.70 0.84 0.99 1.21 1.45 6.8 5.8 4.7 3.9 融创中国 买入 26.41 5.81 6.37 6.92 8.02 4.5 4.1 3.8 3.3 滨江集团 买入 4.44 0.52 0.77 0.91 1.06 8.5 5.8 4.9 4.2 碧桂园 买入 8.36 1.82 1.97 2.21 2.61 4.6 4.2 3.8 3.2 华润置地 买入 27.41 3.04 3.61 4.32 5.03 9.0 7.6 6.3 5.4 大悦城 买入 4.08 0.55 0.54 0.65 0.83 7.4 7.6 6.3 4.9 阳光城 买入 6.20 0.91 1.28 1.31 1.49 6.8 4.8 4.7 4.2 中南建设 增持 7.83 1.12 1.86 2.00 1.99 7.0 4.2 3.9 3.9 金科股份 买入 7.27 1.05 1.25 1.40 1.55 6.9 5.8 5.2 4.7 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2021 年 1 月 26 日收盘价，股价已调整为人民币以对比较 NAV。 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业跟踪报告｜2021.1.27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 市场总体热销，结构分化 1 月前 25 天，我们跟踪的样本城市新房销售套数同比增长 46.5%，二手房销售套数同比增长 8.6%（样本城市略不同）。2020 年春节前市场并没有受到疫情的冲击，但当前市场仍好于 2020 年春节前。 有一些因素必须考虑到：1）2021 年春节较 2020 年更晚一点，且 2020 年春节假期有所延长；2）2020 年春节后疫情影响复工复产，地产销售恢复较为缓慢，但 2021 年应该没有这个因素；3）2021 年各地均提倡就地过节。 这些因素的影响既有方向性，也有结构性。2021 年一季度的销售数据将因为基数原因显得同比上涨幅度较大。而就地过年政策预计也会进一步刺激核心城市的房屋销售，不利于三四线城市（返乡置业预期部分落空）。 图 1：样本城市新房销售套数 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：样本城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、福州、东莞、惠州、岳阳、韶关、温州、泉州、淮安；灰柱为 2020 年春节假期时间段，红柱为 2021 年春节假期时间段。 图 2：样本城市二手房销售套数 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：样本城市为北京、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门、扬州 房价结构性上涨，核心城市压力尤甚 从二手房交易议价空间，二手房挂牌调价比例等指标看，京沪深市场业主预期较高，上海和深圳的市场明显过热，北京历史涨幅较小，但当前看市场议价空间缩小，也存在走向过热的可能性。贝壳或许是出于避免市场预期过热的考虑，已经在北京下线了成交价格记录展示。 rMmQnPuMyQ8OcM9PoMoOnPnMjMqQpOeRnPtM6MmNpQwMqQrQuOtRyQ 房地产行业跟踪报告｜2021.1.27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 图 3：京沪深二手房成交套数均创 2016 年来新高 资料来源：Wind，信义房屋，中信证券研究部 图 4：京沪深二手房成交均价（元/平米） 资料来源：REALDATA，中信证券研究部 注：交易均价为链家交易数据计算，可能受结构性影响 图 5：京沪深二手房交易议价空间 资料来源：REALDATA，中信证券研究部 图 6：京沪深二手房挂牌价调价中上调的比例 资料来源：REALDATA，中信证券