房地产行业12月月报：投资持续高位，逆境销售靓丽

1 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2021 年 01 月 18 日 投资持续高位，逆境销售靓丽 看好 ——房地产 12 月月报 相关研究 "地方陆续出台政策，荣万家上市-物业管理行业周报（2021/1/9-2021/1/15）" 2021 年 1 月 17 日 "房企增持案例增加，发债利率显著走低-房地产行业周报（2021/1/9-2021/1/15）" 2021 年 1 月 17 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818×转 caoman@swsresearch.com 本期投资提示：  投资维持高位，开工进一步加快，竣工暂时略有放缓。2020 年全年开发投资同比+7.0%，较前值+0.2pct；全年新开工面积同比-1.2%，较前值+0.8pct；全年竣工同比-4.9%，较前值+2.4pct；施工同比+3.7%，较前值+0.5pct。2020 年全年土地购置面积同比-1.1%，较前值+4.1pct；土地成交款同比+17.4%，较前值+1.3pct。12 月单月来看，投资同比高位略有放缓、但仍在高位，开工同比连续 3 个月修复，竣工同比暂时略有放缓。展望 2021年，行业低库存背景将赋予加库存需求、三条红线和银行贷款新政将导致拿地及开工偏弱、但又将促房企去库存而导致施工及竣工走强、同时后疫情时代停工减少并复工增加，将综合推动土地投资逐步放缓，施工投资逐步正向拉动，维持 21 年投资同比+7.1%的判断，其中预计 21 年新开工同比-1.0%，竣工同比+11.9%。  疫情下全年销量靓丽，逆境中更彰显住宅需求强韧性。2020 年全年销售面积同比+2.6%、超市场预期，较前值+1.3pct；全年销售金额同比+8.7%，较前值+1.5pct；全年销售均价同比+5.9%，较前值+0.1pct。12 月单月来看，销售已实现连续 8 个月正增长，单月同比涨幅略有放缓、但仍在年内高位，销售靓丽主要源于房企年底应对融资新规考核下加大推盘促回款、市场整体需求韧性十足、4 季度属于低基数区间。展望 2021 年，我们认为 GDP修复推动购买力提升、三条红线要求房企加速回款、银行贷款新政对按揭的压降等多方面正负因素，将综合推动销售稳中偏弱，维持 21 年销量同比-2.0%的判断。  自筹资金和销售回款持续修复，促资金来源增速再扩大。2020 年资金来源同比+8.1%，较前值+1.5pct，同比涨幅连续 10 个月扩大。结构来看，国内贷款同比+5.7%，较前值+0.3pct；自筹资金同比+9.0%，较前值+1.1pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+9.9%，较前值-0.7pct；定金及预收账款同比+8.5%，较前值+3.1pct。12 月单月来看，资金来源同比持续处于高位区间，其中自筹资金同比和其他资金同比持续修复；定金及预收款同比进一步加快，而个人按揭贷款同比显著放缓，主要源于销售表现强劲带动、并三条红线推动房企更重视销售回款。展望 2021 年，考虑到流动性仍偏宽松、住宅需求仍性较强、三条红线下房企促回款、贷款集中度压抑贷款等多方面因素，预计 21 年房地产资金来源仍将处于稳中趋好态势，并进一步向优质企业集中。  投资建议：投资持续高位，逆境销售靓丽，重申“看好”评级。我们认为三条红线和贷款集中度管理将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值 Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。目前 AH 主流房企 20/21PE 仅为 5.2/4.4X，我们重申房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：万科 A、新城控股、金科股份、保利地产；H 股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国。此外，我们维持物管板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、永升生活服务，建议关注：华润万象、宝龙商业、融创服务、新城悦服务等。  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：投资维持高位，开工进一步加快，竣工暂时略有放缓 2020 年 1-12 月，全国完成房地产开发投资 141,443 亿元，同比增长 7.0%，较 1-11月上升 0.2pct。其中，12 月单月商品房投资增速 9.4%，较 11 月下降 1.6pct。住宅方面，1-12 月，住宅投资 104,446 亿元，同比增长 7.6%，较 1-11 月上升 0.2pct，占房地产开发投资的比重为 73.8%，较 1-11 月下降 0.2pct；其中，12 月单月住宅投资增速 9.8%，较 11 月下降 1.5pct。 分区域来看，1-12 月房地产开发投资东部地区同比+7.6%（较前值+0.2pct）、中部地区同比+4.4%（较前值+0.8pct）、西部地区同比+8.2%（较前值-0.1pct）、东北地区同比+6.2%（较前值+0.0pct）。其中，12 月单月来看，东部地区同比+9.6%（较前值-0.4pct）、中部地区同比+12.2%（较前值-3.6pct）、西部地区同比+6.5%（较前值-2.0pct）、东北地区同比+6.0%（较前值-8.2pct）。12 月单月同比各区域投资增速高位下行，其中中部和东北区域降幅较大。 图 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 (18)(16)(14)(12)(10)(8)(6)(4)(2)024681012141615/0215/0615/1016/0216/0616/1017/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/0220/0620/10（ %）商品房地产开发投资累计同比商品房地产开发投资单月同比(20)(18)(16)(14)(12)(10)(8)(6)(4)(2)0246810121416182015/0215/0515/0815/1116/0216/0516/0816/1117/0217/0517/0817/1118/0218/0518/0818/1119/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/11（ %）住宅开发投资单月同比商办及其他开发投资单月同比nQsOtRxPzR9PcM6MtRqQmOqRkPmMpOfQmNzQ6MqRsNwMrQrPvPrQoO3 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 10 页