房地产行业12月统计局房地产数据点评：销售投资完美收官，房贷新规催化拿地提速

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业动态 销售投资完美收官，房贷新规催化拿地提速——12 月统计局房地产数据点评 国家统计局公布 2020 年 12 月房地产市场运行情况。12 月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 25252 万平方米、11951 亿元、23348万平方米，同比增速分别为+11.5%、+9.3%、+6.3%，前值分别为+12.0%、+10.9%、+4.1%。 全年销售表现良好，连续 6 年正增长。2020 年全国商品房销售以 8.7%的累计金额增幅和 2.6%的累计面积增幅强势收官，连续 6 年实现正增长。年末核心城市购房需求的释放进一步催化了市场预期。展望 2021 年一季度，我们判断市场可能会延续两位数以上的增长，一方面在于 2020 年四季度市场的高热度将延续，另一方面在于 2020 年上半年基数较低。 到位资金持续修复，定金及预收款高增源于加速推盘。12 月单月行业资金增速达到 21.8%，单月增速持续扩大。其中定金及预收款单月同比增长 33.2%，显著高于当月销售增速，说明由于市场预期房贷集中度政策对于按揭贷款影响较大，导致部分开发商希望加速推盘。展望 2021 年，我们认为在房贷新政两道红线的约束下，到位资金的修复会有所放缓。 拿地明显提速，投资边际趋弱。12 月土地购置面积同比大幅提升了 36.2个百分点至 20.5%，单月投资增速继续走低至 9.4%。拿地翘尾，一方面是受融资通畅、市场热度较高的影响，另一方面说明房贷新政下，贷款额度将向头部房企集中，因此开发商加快了拿地的节奏，以期在明年获得更多的信贷额度。 开竣工继续向好。12 月新开工同比上升 6.3%，增速较上月提升 2.2%，单月增幅继续扩大，说明当前社会库存较低，开发商推货意愿强烈。同时竣工面积虽然单月数据略有反复，但累积跌幅持续收窄，我们继续维持对未来竣工潮将逐步释放的预判。 维持 2021 年三大核心指标预测。我们预测 2021 年销售面积增速、新开工面积增速及开发投资增速分别为 0%、0%、+5%。 投资建议：我们认为近期地产和物管板块的优异表现就与行业龙头业绩确定性较高的关系较大。继续看好交易商（二手中介）和运营商（物业管理、商业管理）这两条具备高成长性的赛道。房地产板块方面，我们继续推荐经营稳健、杠杆率低或改善明显的龙头房企。开发商推荐包括A 股：万科 A、保利地产、金地集团；港股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、融创中国。物业管理公司推荐包括 A 股：招商积余；港股：碧桂园服务、融创服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn - SAC 执证编号：S1440520070013 尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn - SAC 执证编号：S1440520070004 发布日期： 2021 年 01 月 19 日 市场表现 相关研究报告 -16%4%24%44%2020/1/202020/2/202020/3/202020/4/202020/5/202020/6/202020/7/202020/8/202020/9/202020/10/202020/11/202020/12/20房地产沪深300房地产 1 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 目录 2020 年销售完美收官，资金状况持续改善 .......................................................................................................... 2 1.1 全年销售表现良好，连续 6 年正增长。................................................................................................. 2 1.2 资金状况改善，房贷利率再降 ................................................................................................................ 4 投资边际走弱，开竣工持续向好 ........................................................................................................................... 5 2.1 全年投资增速达 7%，12 月单月投资增速下行 ...................................................................................... 5 2.2 年末土地成交量大幅度走高，二线城市交易火热 ................................................................................. 6 2.3 开竣工持续修复 ........................................................................................................................................ 7 投资建议：聚焦确定性和龙头溢价 ....................................................................................................................... 9 pOoNsMuNrQmMqPoNsNsOmN8OaO6MnPpPpNqRiNqQmNiNpOvM6MnPsRvPmMtMwMqQqR 2 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 2020 年销售完美收官，资金状况持续改善 1.1 全年销售表现良好，连续 6 年正增长。 2020 年全国商品房销售以 8.7%的累计销售金额增幅和 2.6%的累计销售面积增幅收官，全年销售表现在疫情影响下超出市场预期。1-12 月商品房销售面积累计同比上升，增速较 1-11 月回升 1.3 个百分点。单月来看，12 月商品房销售面积同比上升 11.5%，增速较上月下降 0.6 个百分点。1-12 月商品房销售金额累计同比增长 8.7%，增速较 1-11 月提升 1.5 个百分点。单月来看，12 月商品房销售金额同比增长 18.9%，增速较上月