房地产行业经纪业务专题之一：从传统中介到贝壳平台，商业创新如何重塑行业

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 指数月报 2020 年 12 月 01 日 房地产 推荐（维持） 指数走势弱于大盘，居民长短期贷款敞口大幅扩大 克而瑞内房股领先指数11月监测 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  港股地产板块活跃度回落：恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值的11 月周均值为 7.5%，低于历史均值 12.5%，低于 10 月周均值 9.4%。  克而瑞内房股领先指数整体走势有所上升，11 月成分股周成交额占样本比下降至 81.3%。克而瑞内房股领先指数涨幅从短期和长期来看，整体领先恒生指数、恒生中国内地地产指数、房地产（申万）指数。11 月，克而瑞内房股领先指数走势上涨 7.6%，恒生中国内地地产指数上涨 4.1%，恒生指数上涨 9.3%，房地产（申万）板块上涨 6.1%。11 月克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为 81.3%，较 10 月下降5.6 个百分点。  11 月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指和香港地产股大样本整体 PE、PB 估值平稳：11 月克而瑞内房股领先指数成分股整体 PE 周均值为 7.57，高于 10 月周均值水平 7.15，整体 PB 周均值 1.35，高于 10 月周均值水平1.25；11 月相对恒指 PE 为-52.0%，较上月下降 0.4 个百分点，相对香港地产股大样本 PE 为-4.5%，较上月上升 0.5 个百分点；相对恒指 PB 为84.6%，较上月下降 0.4 个百分点，相对香港地产股大样本 PB 为 21.8%，与上月持平，整体 PB 优于香港地产股大样本和恒指的表现。  货币政策略有收紧，居民长短期贷款敞口加剧扩大：金融去杠杆基调不变，10 月货币政策稍有收紧， M2 增速高位回落至 10.5%。居民长短期贷款敞口加剧扩大，10 月新增住户短期贷款大幅下降，占当月新增境内贷款 4.1%，新增住户中长期贷款占比回升至 61.9%。2020 年三季度房地产开发贷款余额放量规模回升，同比增速有所放缓。  本月股价涨幅 TOP5：旭辉控股集团、万科企业、建发国际控股、龙湖集团、新城发展控股  本月股价跌幅 TOP5：绿城中国、绿地香港、德信中国、中国海外发展、中梁控股  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 13 内容目录 11 月地产板块交易活跃度有所下降，指数表现较市场表现突出 ........................ 3 港股地产板块周成交额占比较上月有所下降 ................................................. 3 克而瑞内房股领先指数有所回升，周成交额占样本比下降 ............................ 3 克而瑞内房股领先指数估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 ............. 5 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 ............................................................ 8 货币政策略有收紧，居民长短期贷款敞口大幅扩大 ......................................... 10 10 月 M2 增速高位略有回落....................................................................... 10 个人房贷余额同比增速平稳，长短期贷款敞口大幅扩大 ............................. 10 风险提示 ........................................................................................................ 12 评级指南及免责声明....................................................................................... 13 图表目录 图 1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比有所下降 ............................. 3 图 2：2020 年内房股指数涨幅整体始终领先恒生指数，11 月走势有所回升 ..... 3 图 3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 ................................. 4 图 4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，11 月有所回升 .......................................................................................................... 4 图 5：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所下降 ............................. 5 图 6：11 月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体 PE 有所下行 ............... 5 图 7：11 月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体 PE 有所回升 ................................................................................................................. 6 图 8：相对恒指整体 PB 自 2015 年年中由负转正，11 月略有回落 ................... 6 图 9：11 月相对香港地产股大样本整体 PB 平稳 .............................................. 7 图 10：10 月 M2 同比增速高位回落 ............................................................... 10 图 11：中长期贷款占比与短期贷款占比敞口大幅增大 .................................... 10 图 12：10 月个人房贷余额同比增速平稳，个人房贷增量维持历史正常水平 ... 11 图 13：开发贷余额同比增速略有下降，开发贷余额规模放量规模回升 ........... 11 表 1：本月涨幅 TOP5 ....................................................