房地产行业20Q3财报综述：竣工提速业绩增速底部回升，销售强劲土投分化初显

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 31 [Table_Page] 深度分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 20Q3 财报综述 竣工提速业绩增速底部回升，销售强劲土投分化初显 [Table_Summary] 核心观点：  收入业绩底部回升，利润率仍下行。根据 Wind 及公司三季报，20Q1-3样本公司营业收入同比增长 8.7%，归母净利润同比下降 11.4%，其中Q3 单季度营业收入同比增长 16.1%，归母净利润同比增长 3.8%，20年年初以来首度实现单季度业绩正增长。受疫情及行业整体环境影响，20 年前三季度房地产板块整体表现仍弱于历史同期，但三季度结算规模及业绩明显好转，带动整体板块表现底部回升。利润率方面，20Q3房企整体毛利率 25.4%，同比下降 3.9pct，受利润率压缩影响税金及附加占主营业务比重同比下降 2.2pct 至 5.5%，对整体利润摊薄影响变小，扣税毛利率 19.9%，同比下降 1.7pct，平滑整体利润率下行压力。  融资环境宽松，有息负债增速回升。截至 20Q3，我们统计的板块总资产同比增长 16%，增速较 19 年下降 1pct，有息负债同比增长 10%，增速较 19 年上升 4pct。19 年总资产与有息负债增速的剪刀差为 11%，20Q3 收窄至 6%，其中龙头增速差收窄至 3%，成长房企剪刀差扩大至 13%，成长房企经营效率改善空间更大。从“三道红线”来看，龙头房企在净负债率与现金短债比方面好于成长房企，且降档难度最大的扣除预收账款的资产负债率环比下降 0.8pct，表现较好，成长房企中明显改善的包括华侨城（橙档降至绿档）、上海临港（黄档降至绿档）。  销售超过历史进度，单季度开工增速转正。（1）销售方面，20Q3 重点房企实现销售金额同比增长 22.4%，增速环比 Q2 扩大 11.4pct，其中面积同比增长 22.6%，均价小幅下降 0.2%。20Q1-3 销售规模同比增长 7.6%，其中均价同比下降 0.9%。从整体目标完成情况来看，截至Q3 房企平均销售目标完成率为 71.3%，在 8 月追平历史进度后进一步与历史同期（70.3%）拉开距离，四季度保持推盘力度的同时，在市场热度及去化速度的配合下全年有望顺利完成销售目标。（2）开工方面，样本房企 1-3 季度开工同比增速分别为-29%、-5%、+5%，若样本房企完成历史平均开工完成率，则 4 季度开工规模同比下降 12%，预计全年开工负增长。（3）拿地方面，19 家样本房企 Q3 拿地金额同比增长 7%，其中拿地均价 6225 元/平，较 19 年（5283 元/平）上升了近1000 元，核心区域占比提升。从拿地力度来看，1-3 季度拿地力度（拿地金额/销售金额）分别为 38%、49%、35%，Q3 龙头拿地力度提升，成长拿地力度回落，20 年前三季度整体拿地力度要高于 19 年，其中成长房企较 19 年扩大 10 个百分点，龙头房企与 19 年基本持平。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-11-10 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业第 45 周周报:行业中长期目标明确，有助于市场信心恢复 2020-11-08 房地产行业第 44 周周报:行业平稳运行，融资投资顺畅 2020-11-01 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 联系人： 欧阳喆 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn -10%-2%5%13%20%28%11/1901/2003/2005/2007/2009/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 31 [Table_PageText] 深度分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 29.33 2020/11/01 买入 40.42 3.79 4.26 7.74 6.89 4.73 4.35 18.8% 17.5% 保利地产 600048.SH 人民币 16.12 2020/10/30 买入 20.90 2.58 3.04 6.24 5.29 4.42 2.84 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.63 2020/10/20 买入 23.78 2.09 2.28 7.00 6.42 5.90 3.70 14.0% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 34.93 2020/11/01 买入 46.08 7.10 8.51 4.92 4.11 3.18 1.16 29.2% 25.9% 华夏幸福 600340.SH 人民币 14.08 2020/04/27 买入 35.95 4.62 4.86 3.05 2.90 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 14.25 2020/10/30 买入 16.83 2.48 2.70 5.76 5.27 8.15 8.57 17.2% 15.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 7.24 2020/10/28 买入 13.93 2.20 2.34 3.30 3.09 2.91 1.62 18.9% 16.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 8.02 2020/11/04 买入 12.00 1.33 1.60 6.01 5.02 10.64 10.04 22.0% 20.9% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.20 2020/11/04 买入 11.49 1.91 2.51 4.83 3.66