泰禾集团股份有限公司债券违约案例分析

www.ccxi.com.cn 违约案例分析 泰禾集团股份有限公司债券违约案例分析  主体概况：泰禾集团股份有限公司（下称“泰禾集团”或“公司”）成立于 1992 年，主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营、提供综合服务。2010 年借壳福建三农登陆深交所成功上市，之后大举投资进军商业地产，从高端住宅地产单一开发模式转向高端住宅地产和大型综合体商业地产的综合开发。截至 2019 年末，公司总股本为 24.89 亿股，自然人黄其森通过泰禾投资集团有限公司持有公司 48.97%股份，为公司第一大股东及实际控制人。  违约事件：2020 年 7 月 6 日，泰禾集团对外公告，未能完成“17 泰禾MTN001”本息的按时兑付，发生实质性违约。  违约原因：泰禾集团近年来业务扩张较快，积累了大量债务。随房地产调控趋紧，公司营业收入不断下滑，高端住宅和商业地产开发模式下，销售进度和回款速度较慢，形成去化压力。同时，由于公司非银融资占比增加，担保余额高升，外部融资环境逐步恶化。经营下滑和融资不畅严重影响现金流，而资产变现空间有限，自有资金难以为债务偿付提供强有力支持，计划引入战略投资尚未落地，最终导致公司资金链紧张，无力按期兑付债券回售本金及利息发生违约。具体来看，泰禾集团违约原因主要涉及以下五个方面： 1.快速扩张推升举债规模，债务集中到付，短期偿债压力大 2.盈利能力减弱，存货规模过高，去化压力大 3.融资成本高企，担保代偿风险高，对外部融资造成不良影响 4.现金流承压，无法为债务偿还提供有力支持 5.货币资金大幅减少，偿债能力严重不足，战投落地存在不确定性  违约处置进展： “17 泰禾 MTN001”从发生违约至今约 1 周，截至目前违约债券尚未有实质性处置进展，违约债券未参与债券市场交易。违约前于多次出现异常交易，成交价格严重偏离前一交易日中债估值。违约后续处置进展仍需密切关注。 中诚信国际 债市违约专题 作者 中诚信研究院 评级与债券部 谭 畅 010-66428877-264 chtan@ccxi.com.cn 翟雨新 （实 习） 本报告完成于 2020 年 7 月 债市违约专题 泰禾集团股份有限公司债券违约案例分析 2 一、违约主体基本情况 泰禾集团股份有限公司（下称“泰禾集团”或“公司”）成立于 1992 年，主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营、提供综合服务。2010 年借壳福建三农登陆深交所成功上市，之后大举投资进军商业地产，从高端住宅地产单一开发模式转向高端住宅地产和大型综合体商业地产的综合开发。截至 2019 年末，公司总股本为 24.89 亿股，自然人黄其森通过泰禾投资集团有限公司持有公司 48.97%股份，为公司第一大股东及实际控制人。 公司于 2020 年 7 月 6 日首次发生违约。根据公司 2020 年第一季度的财务数据，截至 2020年 3 月末，公司合并口径范围的总资产为 2234.25 亿元，总负债为 1900.46 亿元，所有者权益为 333.79 亿元。2020 年年初公司主体信用等级为 AA+。 表 1：违约主体基本情况 发行人名称 企业性质 主营业务 首次违约时间 违约前总资产 违约前总负债 违约前净资产 违约当年年初级别 泰禾集团股份有限公司 民营 住宅地产和商业地产的开发及运营、提供综合服务 2020.07 2234.25亿元 1900.46亿元 333.79亿元 AA+ 资料来源：中诚信国际整理 二、信用风险及违约事件概述 泰禾集团在发生债券实质性违约前已暴露兑付风险。2019 年泰禾多次采用高息融资，曝出债务危机传闻。由于资金链紧张，泰禾投资持有公司股份中，累计质押的股份数为 603,712,167股，质押率已经接近 100%。同时，公司高层人员动荡，泰禾集团先后多名副总裁、副总经理、财务总监、董秘等高管离职。此外，2019 年泰禾集团营业收入和净利润大幅下滑，大华会计师事务所对泰禾集团出具的 2019 年度审计报告为带持续经营相关的重大不确定性段落的无保留审计意见，截至审计报告披露日公司存在大额已到期未归还借款（金额为 235.58 亿元，尚未支付的罚息为 6.40 亿元）。2020 年一季度报披露，公司现金流压力较大，公司到期债务存在着较大的资金缺口。2020 年 7 月 6 日，“17 泰禾 MTN001”到期，公司未能按时兑付本金及相应利息，发生实质性违约。截至 2020 年 7 月 6 日，公司尚有存续期债券 7 支，债券余额为 89.16 亿元。其中，20 亿元中期票据“17 泰禾 MTN002”将于 2020 年 9 月 8 日到期，本金合计 24.16 亿元的私募债“17 泰禾 01”和“17 泰禾 02”分别将于 2020 年 8 月 15 日和 10 月 10 日到期，另外，“18 泰禾 01”和“18 泰禾 02”将于 2020 年 8 月和 9 月面临回售，公司短期内债务集中偿rQtQsMuNnMqQqPtQqPnRnM9PbP7NoMmMtRqQfQoPqQlOmOsN9PmOtRvPoOuNxNrQoQ 债市违约专题 泰禾集团股份有限公司债券违约案例分析 3 还的压力较大。 表 2：违约债券明细 债券简称 债券类型 期限 利率 发行方式 违约日期 违约金额 17 泰禾MTN001 中期票据 3 7.5% 公募 2020.07 16.125 亿元 资料来源：中诚信国际整理 表 3：存续债券明细 债券简称 债券类型 期限 利率 发行方式 回售/到期日 17 泰禾 01 私募债 3 7.5% 私募 --/2020-08-15 17 泰禾 MTN002 中期票据 3 7.5% 公募 --/2020-09-08 17 泰禾 02 私募债 3 7.5% 私募 --/2020-10-10 16 泰禾 03 公司债 5 7.2% 公募 --/2021-05-25 16 泰禾 02 公司债 5 6.0% 公募 --/2021-05-25 18 泰禾 01 私募债 2+1 8.5% 私募 2020-08-02/2021-08-02 18 泰禾 02 私募债 2+1 7.5% 私募 2020-09-19/2021-09-19 资料来源：中诚信国际整理 三、评级调整 2015 年 8 月 7 日，泰禾集团首次发行私募债“15 泰禾 01”。2015 年 9 月，公司首次主体评级为 AA。2016 年 4 月，由于公司具有国家一级房地产开发资质，盈利水平较好，评级机构上调主体评级至 AA+。 2017 年 7 月本期债券发行时，公司主体评级及本期公司债级别均为 AA+，主体展望为稳定。在 2018 年跟踪评级中，评级机构维持了公司主体及本期公