房地产行业专题研究报告：房地产行业运行指标定量预测

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 房地产行业运行指标定量预测 房地产行业专题研究报告｜2020.10.29 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 李金哲 地产分析师 S1010520090001 我们预计，2021 年房地产开发投资、土地出让金、新开工面积、竣工面积和商品房销售额将分别同比增长 6.1%、5.7%、2.0%、6.0%和 0.2%。 ▍我们复盘我们在 2019 年底预测 2020 年行业运行的结果，比较 2020 年行业实际情况，总结经验，再对 2021 年行业的主要运行指标进行预测。 ▍我们预计 2021 年土地出让金同比增长 5.7%。2019 年底，我们预计 2020 年土地出让金同比增长 4.6%，2020 年初疫情中我们进一步调高了这一预期。实际上，2020 年前三季度土地出让金同比增速超过 10%。我们坚持土地市场预测的“外生性”原则，即不根据开发企业拿地计划，融资来源来预测土地市场，而根据地方政府财政缺口，推地意愿来预测土地市场。我们认为，2021 年财政将更加积极有为，政府性基金的收入增长更为重要，将推动土地成交继续增长。 ▍我们预计 2021 年房地产开发投资同比增长 6.1%。2019 年，我们预计 2020 年房地产开发投资同比增长 5.8%。2020 年前三季度，房地产开发投资同比增长5.6%，且增速呈现上行趋势，全年预计开发投资增速同比增长 6.5%。2021 年，我们预测新开工和竣工面积分别同比增长 2%和 6%，竣工高峰终于到来。综合建安投资和土地相关投资，我们认为 2021 年房地产开发投资增速仍能超过 6%。 ▍我们预计 2021 年商品房销售额同比增长 0.2%。我们预计货币投放仍正常有序，杠杆率可能略有下行，商品房销售额在 2021 年还有继续向上的可能性。 ▍风险提示：全球范围来看，疫情之下的房地产市场往往出现租金下降，房价上涨的局面，我国也出现了房地产市场局部结构性繁荣。但租金和房价背离不太可能是长期稳态。2021 年市场虽呈高位平衡态势，但其长期不确定性在提升。 ▍空中加油又一年。我们注意到，中国的房地产市场已经很多年没有出现过明显的，全局性的调整。土地财政仍有存在需要，高销量才能配合去杠杆，行业高位平衡的可能性最大，但人均住房面积和空置率也因此可能提升。房地产开发板块在资本市场的重要性下降，不过主要龙头公司财务情况良好，估值的确具备吸引力。我们看好地产蓝筹，推荐万科 A、保利地产、金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团、世茂集团、世茂股份、阳光城、滨江集团等。 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测与估值表 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 买入 26.92 3.35 3.83 4.56 5.07 8.0 7.0 5.9 5.3 万科企业 买入 20.61 3.38 3.83 4.56 5.07 6.1 5.4 4.5 4.1 保利地产 买入 15.72 2.35 2.85 3.30 3.86 6.7 5.5 4.8 4.1 金地集团 买入 13.51 2.23 2.60 3.05 3.33 6.1 5.2 4.4 4.1 龙湖集团 买入 35.28 2.60 3.20 3.96 4.85 13.6 11.0 8.9 7.3 世茂集团 买入 23.46 3.03 3.95 5.00 6.13 7.7 5.9 4.7 3.8 世茂股份 买入 6.01 0.65 0.61 0.87 1.08 9.2 9.9 6.9 5.6 旭辉控股集团 买入 4.58 0.84 0.99 1.21 1.45 5.5 4.6 3.8 3.2 滨江集团 买入 4.82 0.52 0.71 0.88 1.04 9.3 6.8 5.5 4.6 华侨城 A 买入 6.69 1.50 1.61 1.92 2.05 4.5 4.2 3.5 3.3 大悦城 买入 4.66 0.55 0.54 0.65 0.83 8.5 8.6 7.2 5.6 中新集团 买入 10.94 0.72 0.79 0.90 0.93 15.2 13.8 12.2 11.8 阳光城 买入 7.02 0.91 1.16 1.38 1.63 7.7 6.1 5.1 4.3 中南建设 增持 8.89 1.12 1.86 2.00 1.99 7.9 4.8 4.4 4.5 新城控股 增持 32.94 5.62 6.49 7.18 7.28 5.9 5.1 4.6 4.5 中国金茂 增持 3.42 0.52 0.67 0.88 1.12 6.6 5.1 3.9 3.0 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：股价为 2020 年 10 月 28 日收盘价，港币已换算为人民币 rMsOtRuMvN6MdNaQnPoOsQpPeRpOnNfQpNuN9PnMtMvPrRsQMYtOoP 房地产行业专题研究报告｜2020.10.29 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 ▍ 预计 2021 年土地出让金同比增长 5.7% 2020 年土地出让金预测和实际情况 2019 年 11 月，我们预测 2020 年全国土地出让金同比增长 4.6%（见《基础设施和房地 产 产 业 2020 年 投 资 策 略 —— 周 期 微 复 苏 优 选 稳 定 ， 竣 工 大 拐 点 深 耕 存 量 》（2019-11-12））。2020 年 3 月 3 日，我们根据疫情之后政府开支可能增加的事实，基于样本城市 2019 年政府性基金实际收入和 2020 年计划追踪，给予土地出让金为主体的地方政府性基金收入全年同比增长 15%的预测。这个预测远远高于当时市场一致预期。 实际情况是，在 2020 年前三季度，国有土地使用权出让收入 49360 亿元，同比增长达到 10.3%，虽然还低于 15%的预期，但远高于年初市场的看法，也高于我们在 2019 年底的预测。考虑到四季度是土地市场的旺季，且三季度时土地出让金累计增速是在上行，我们认为全年土地出让金的增速可能高于前三季度增长。 表 1：土地出让金、地方政府性基金和土地相关开发投资变动 单位：亿元 描述 房地产开发投资完成额:其他费用:累计值:年度 同比增速 地方本级政府性基金收入:累计值:年度 同比增速 地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计值:年度 同比增速 2013 20,844.10 11.2% 48,007.00 40.4% 41,250.00 44.7% 2014 23,167.59 11.1% 49,996.00 4.1% 42,606.00 3.3% 2015 23,571.75 1.7% 38,218.00 -23.6% 32,547.00 -23.6% 2016 24,816.87 5.3% 42,441.00 11.0% 37,457.00 15.1% 2