房地产行业20年9月行业月报：成交、土地单月增速略有回落，投资维持较高水平

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 39 [Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 20 年 9 月行业月报 成交、土地单月增速略有回落，投资维持较高水平 [Table_Summary] 核心观点：  政策环境综述：融资新规稳步推进，约谈城市四限调控收紧。央行表态目前重点房企资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面，下一步将跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。地方层面， 8 月 26 日住建部约谈沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川等 6 城市全部升级调控政策，杭州、徐州、绍兴四限也有所收紧。  成交市场综述：单月成交增速回落，推盘持续放量。20 年 9 月统计局、房管局口径新房成交面积同比分别增长 7.3%、6.7%，增速环比 8 月均有回落，但绝对规模仍维持较高水平。推盘方面，9 月 26 城商品房推盘面积同比增长 14.6%，增速较 8 月扩大 13pct，房企抢占金九，维持较高推盘力度。价格方面，9 月统计局、中指院、70 大中城市口径房价均平稳增长，一定程度上反映市场当前成交热度和后续吸纳能力。  土地市场综述：市场热度相对稳定，流拍率创 17 年以来新低。9 月 300城市住宅成交建面同比增长 6%，出让金同比增长 20%，增速环比 8月有所收窄，但仍处于正向增长通道。从溢价率及流拍率来看，9 月宅地溢价率为 17.1%，处于合理区间，环比小幅下降 1.1pct，流拍率为2.6%，创 17 年以来新低，此前三道红线政策出台对土地市场影响暂时较小，9 月土地市场基本维持前期热度。  开发投资综述：单月开工增速转负，投资力度维持前期水平。9 月全国新开工面积 2.02 亿平，同比增速转负下降 1.9%，单月竣工面积同比下降 17.7%，受开工量下降影响 9 月开工库存及中期库存均有所下降。投资方面，9 月房地产投资同比增长 12%，增速环比小幅扩大，投资力度基本维持前期水平。预计 Q4 开工端表现或将维持当前趋势，而投资方面，随着四季度的竣工压力的增加，行业整体施工投资在 20年内仍将维持较强增速表现。  资金环境综述：融资渠道仍通畅，按揭利率继续下行。9 月房企到位资金同比增长 14.5%，其中国内贷款、自筹资金分别增长 4.3%、19.7%，房企融资渠道仍较为通畅。按揭利率方面，9 月首套、二套房贷平均利率分别为 5.24%、5.55%，环比均下降 1bp，连续 10 个月下行。投资方面，一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-10-23 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业第 42 周周报:10月上半月成交土地均有降温，关注后续景气度走势 2020-10-18 房地产行业第 39 周周报:行业环境促进供给侧改革 2020-09-27 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 联系人： 欧阳喆 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn -12%-4%3%11%18%25%10/1912/1902/2004/2006/2008/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 39 [Table_PageText] 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.99 2020/09/01 买入 40.42 3.79 4.26 7.39 6.57 4.70 4.32 19.0% 17.0% 保利地产 600048.SH 人民币 16.30 2020/08/25 买入 20.90 2.58 3.04 6.31 5.35 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 15.30 2020/10/20 买入 23.78 2.09 2.28 7.32 6.71 5.90 3.70 14.0% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 34.10 2020/08/23 买入 46.08 7.10 8.51 4.80 4.01 6.90 6.90 29.2% 25.9% 华夏幸福 600340.SH 人民币 14.82 2020/04/27 买入 35.95 4.62 4.86 3.21 3.05 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 14.16 2020/08/30 买入 16.83 2.61 2.99 5.43 4.74 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 7.84 2020/08/14 买入 13.93 2.32 2.75 3.38 2.85 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 8.98 2020/09/04 买入 12.50 1.39 1.72 6.47 5.21 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.06 2020/08/25 买入 11.49 1.91 2.51 4.75 3.60 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.12 2020/09