物流地产行业全球龙头系列研究之二：ESR，三板块协力，轻资产扩张

2020年7月28日物流地产行业全球龙头系列研究 之二ESR：三板块协力，轻资产扩张陈聪，扈世民联系人：李金哲中信证券研究部每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。。 目录CONTENTS11. 公司概览：专注亚太区的基金化物流地产平台2. 深耕于亚太区，充分享受地区发展红利3. 内部三大部门，组成有效资本循环通道4. 高杠杆轻资产，快发展的规模扩张之路oPsRsMzQqRrRrOsRoRmQmN7NaO9PtRnNoMrRjMmMqPlOsQuM7NnPpMxNoPpPwMpPoO21. 公司概览：专注亚太区的基金化物流地产平台3专注于亚太区： 中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度六个国家； 截至2019年有物业在管面积17.2百万平方米，价值221亿美元； 于2019年11月1日在港交所挂牌（01821.HK） 。资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部管理物业的账面价值 亿美元总物业管理面积百万平方米1.1 自有+投资组合打造亚太区领先物流地产平台48774615530中国日本韩国澳大利亚印度新加坡01020304050607080906.932.91.21.41.8中国日本韩国澳大利亚印度新加坡012345678总物业管理面积41.2 股权结构相对分散，股东背景提供有力战略支持ESR在2016年由红木集团和易商合并而来；战略股东：SK集团持股11.1%，京东持股7.7%，锁定大客户；于2015年11月及2017年11月分别批准一级雇员持股计划以及KM雇员持股计划。2006红木集团创立；专注于亚太地区物流设施投资2011-2015易商创立；成立中国物流发展基金和韩国物流发展基金2016易商和红木集团合并成为ESR；于日本推其首个物流发展基金2017在新加坡取得ESR-REIT的管理人控制权；在印度组建专家团队；投资进入澳大利亚市场2018向中国物流资产作出战略性投资；获得京东3亿美元投资2019公司于港交所上市；完全收购Propertylink创始人及高管华平投资SK HoldingsCo., Ltd.京东物流APG-Stichting其他股东22.6%18.7%11.1%7.7%7.0%32.9%资料来源：公司公告，中信证券研究部51.3 管理层经验丰富沈晋初先生 执行董事，联合创始人兼联席首席执行官 拥有超过20年的中国工业地产经验； 曾任Prologis中国区高级副总裁，负责监管华东地区； 曾任戴德梁行中国区物流调研总监。Stuart Gibson先生 执行董事，联合创始人兼联席首席执行官 拥有超24年亚太区房地产投资经验； 曾任Prologis（日本）总裁； 曾任日本AMB BlackPine的联合创始人（后并入Prologis）Charles AlexanderPortes先生 执行董事，联合创始人兼总裁 拥有超23年房地产投资经验，19年亚太区工业地产经验； 曾任Prologis（日本）的日本收购事务负责人与亚洲资本总监； 曾任日本AMBBlackPine的联合创始人（后并入Prologis）6资料来源：公司公告，中信证券研究部主营业务收入及同比 百万美元资料来源：公司公告，中信证券研究部非经常项目损益及同比 百万美元资料来源：公司公告，中信证券研究部营业开支及同比 百万美元资料来源：公司公告，中信证券研究部净利润及同比 百万美元1.4 业绩增长迅猛，2016至今营收CAGR55%97 153 254 357 58%66%41%0%10%20%30%40%50%60%70%0501001502002503003504002016201720182019主营业务收入主营业务收入yoy57 88 118 198 56%34%68%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0501001502002502016201720182019营业开支营业开支yoy121 254 187 325 110%-26%74%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0501001502002503003502016201720182019非经常项目损益非经常项目损益yoy88 186 203 245 111%9%21%0%20%40%60%80%100%120%0501001502002503002016201720182019净利润净利润yoy71.5 公司三大业务板块协力公司发展开发基金管理投资收益·在建物业的重估收益·销售物业的出售收益·建设收入·基金管理费·自持物业的租金收入·投资于基金和证券的收益·太阳能（铺设于房顶）收入开支·建筑成本·行政开支·行政开支·直接成本·行政开支主要推动力·大量储备项目·开发后将物业注入基金的资金循环·基金管理规模增长强劲·大量储备项目·租金增长和高租用率三大支柱业务的主要推动力发展部门：建设、发展项目；基金部门：管理基金；投资部门：自持物业，投资收入。资料来源：公司公告，中信证券研究部8以经常性收入衡量，基金管理费贡献绝大部分收益，2019年占比47%但自持物业有重估价值收益，发展部门和投资部门的分部净利润2019年各占约40%资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部各板块经常性收入 百万美元各板块分部净利润 百万美元1.5 公司三大业务板块协力公司发展50162115245397911013214918323425623842445963301002003004005006007002016201720182019开发基金管理投资46 94 136 167 50 59 78 121 41 70 97 153 254 357 0501001502002503003504002016201720182018基金管理费投资收入建设收入9资料来源：公司公告，中信证券研究部公司管理物业布局1.6 公司管理物业布局102. 深耕于亚太区，充分享受地区发展红利112.1.1 21世纪以来亚太区逐渐成为全球经济增长驱动者 中国、韩国、印度、澳大利亚、新加坡5个地区的人均GDP年复合增长率均高于美国； 经济增长带动消费的提升，拉动对物流地产的需求。资料来源：世界银行，中信证券研究部资料来源：OECD（含预测），中信证券研究部美国及亚太六国人均GDP年复合增速私人消费支出实际增长率2.1 亚太地区物流地产供需缺口大4.3%7.2%11.7%1.8%1.9%4.3%6.2%3.1%5.7%13.8%5.6%8.8%0.1%5.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%美国新加坡中国澳大利亚印度日本韩国CAGR(2000-2018)CAGR(1990-2000)-2%0%2%4%6%8%10%20132014201520162017201820192020美国日本印度韩国澳大利亚122.1