房地产行业2020半年报综述：利润率筑底有望小幅回升，去杠杆持续推进

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_MainInfo] [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 房地产行业 2020 半年报综述：利润率筑底有望小幅回升，去杠杆持续推进 报告摘要： [Table_Summary] 疫情拖累营收增速，2021 年起利润率有望筑底回升。样本房企 2020H毛利率、归母净利率分别为 24.34%与 7.10%，较去年同期分别-4.03pct和-1.87pct。考虑到 2016、2017 年地价上行较快，同时重点城市限价导致项目利润端承压，这部分项目目前正处于结算期，因此近两年房企报表利润率下滑在预期之内，但从当期拿地均价/当期销售均价和 T 年拿地均价/T+1 年销售均价来看，2018 年起逐渐呈现下降趋势，拿地项目结算毛利率呈现改善趋势，因此我们认为当前房企利润率水平基本筑底，预计 2021 年起房企结算利润率水平或将逐步迎来改善。但同时我们也认为，由于限价的长期存在和地价的持续提升，房企结算利润率水平未来也不会迎来大幅改善，毛利率中枢长期或将稳定在 25%上下，净利率或将长期稳定在 8%-10%区间。 待结转资源依旧充沛，行业去杠杆持续进行。板块预收账款增速自 2017年以来持续回落，体现了行业整体销售增速的持续下滑。但预收账款/营业收入覆盖倍数仍然较高，可结算资源仍然充沛，行业业绩增长确定性仍较强。板块净负债率由去年同期 103.64%下降至 91.38%，下行 12.26个百分点，在行业去杠杆背景下近年来房企负债水平持续下行，未来在“三道红线”压力下（考虑监测指标计算的细节问题正文第七部分作了多种可能性情形下的 TOP30 房企分档判断供参考）预计板块有息负债规模增速将进一步回落，利好资产负债结构更优的房企巩固其发展优势。 销售微降推盘后移，拿地提升竣工延后。样本房企上半年销售金额同比微降 4.8%，其中多数房企在疫情得到控制的二季度增速实现较大程度反弹，受疫情影响房企今年推盘节奏普遍后移，在下半年加大推盘和较强的市场需求支撑下我们认为多数房企全年销售目标完成可期。若用拿地金额/销售金额刻画拿地力度，2020 年 H1 样本房企合计为 41.0%，同比上升 6.7pct。样本房企总体拿地力度提升系上半年融资环境较为宽松、地方政府在财政压力下土地出让较为积极且供给土地质量较为优质所致。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 28.29 3.44 3.91 4.56 8.22 7.24 6.20 买入 保利地产 16.07 2.34 2.76 3.25 6.87 5.82 4.94 买入 金科股份 8.99 1.06 1.34 1.65 8.48 6.71 5.45 买入 荣盛发展 7.75 2.10 2.59 3.04 3.69 2.99 2.55 买入 蓝光发展 5.14 1.15 1.65 2.00 4.47 3.12 2.57 买入 [Table_CompanyFinance] [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -4.67% 6.65% 5.68% 相对收益 0.54% -5.08% -13.51% [Table_IndustryMarket] 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 22940 流通市值（亿） 19855 市盈率（倍） 8.91 市净率（倍） 1.97 成分股总营收（亿） 25385 成分股总净利润（亿） 2227 成分股资产负债率（%） 79.17 [Table_Report] 相关报告 《东北证券房地产周报：多地上调二套房首付比，土地出让新政出台》 2020-09-28 《2020 年 1-8 月房地产数据点评：累计销售金额增速转正，土地市场热度边际回落》 2020-09-22 《东北证券房地产周报：8 月投资销售持续火热，央行副行长表态融资新规》 2020-09-22 《东北证券房地产周报：泰康战略入股阳光城，常州收紧限售限贷》 2020-09-14 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.cn 房地产 发布时间：2020-09-30 请务必阅读正文后的声明及说明 2/75 [Table_PageTop] 行业深度报告 目录 1. 公司分类标准及市值复盘 .................................................................................. 9 1.1. 年报综述样本房企分类 ............................................................................................................. 9 1.2. 样本房企市值占比稳定，头部房企市值集中度提升 ................................................................... 9 2. 利润表分析：利润率筑底，2021 年起有望小幅回升 ...................................... 10 2.1. 营收及利润分析：疫情拖累营收增速，二线房企表现靓眼....................................................... 10 2.2. 利润率分析：利润率筑底，2021 年起有望小幅回升 ................................................................ 12 2.3. 费用率分析：费用率基本稳定，一线房企优势显著 ................................................................. 15 2.4. 投资收益分析：非并表结算规模下降，增速显著收窄.............................................................. 17 3. 资产负债表分析：待结转资源依旧充沛，行业去杠杆持续进行..................... 18 3.1. 预收账款分析：增速持续回落，营收覆盖倍数仍然较高 .........................