房地产行业专题报告：终结行业内卷化的力量

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 终结行业内卷化的力量 房地产行业专题报告｜2020.9.21 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 李金哲 地产分析师 S1010520090001 行业自身无法结束在土地市场和资金市场的恶性竞争，但以三道红线为核心的房地产金融审慎监管，加上良好的销售，积极的新业务发展策略，彻底改变了行业内卷化竞争的囧境。我们看好板块估值抬升，推荐保利地产、万科、金地集团、阳光城、世茂股份、龙湖集团、世茂集团、旭辉控股集团、融创中国、滨江集团和大悦城。 ▍内卷化是地产开发行业低估值的根本原因。过去很长时间，房地产开发企业竞争拿地，拿高价地，最后只能指望房价大涨，要不然没盈利空间；竞争融资，利息负担沉重，利润空间被大幅侵蚀。企业唯恐掉队，惨烈竞争，且这种竞争并未带来任何行业进步，只是增添了行业整体风险。高度内卷化背后，是企业对政策多变的焦虑，对房价惯性上涨的持续幻想以及对传统赛道的机械性依赖。 ▍内卷化竞争无法自行结束。市场存在一些财务谨慎的企业，但这些企业可能面临土地储备不足之虞。 ▍房地产金融审慎监管结束行业内卷化竞争。行业进入了全新的去杠杆时代，土地市场不再是劣币驱逐良币，反而是稳健经营的公司较有优势。盲目融资被监管，反而限制了高收益债券的市场供给，可能会降低板块整体融资成本。央行表态，监管的初心就是让行业持续平稳健康发展。 ▍良好的销售环境和新业务发展，降低了行业去杠杆的可能风险，也提升了企业的成长性。由于销售持续良好，企业有了一个去杠杆的良好环境，不太可能发生受迫整售地块的情况。企业在新赛道投入人力物力财力，可能迎来平台化的广阔未来。 ▍风险因素：个别企业的确在资产端可能有重大瑕疵，去杠杆浪潮可能带来个别企业信用风险。高推货之下，四季度部分区域的销售速度有下降可能。 ▍投资策略：看好重塑开发板块估值的三股力量，迎接板块估值抬升。我们认为，金融审慎监管，良好的销售，新业务的发展，将是结束行业内卷化竞争，提升板块整体估值的关键力量。我们看好被低估的地产开发企业，推荐保利地产、万科A、金地集团、阳光城、世茂股份、龙湖集团、世茂集团、旭辉控股集团、融创中国、滨江集团和大悦城。 推动行业健康成长的三股力量 资料来源：中信证券研究部 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业专题报告｜2020.9.21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 地产行业陷入了内卷化竞争 .............................................................................................. 1 金融审慎监管结束内卷化竞争 ........................................................................................... 2 看好重塑开发板块估值的三股力量 ................................................................................... 6 风险因素 ........................................................................................................................... 7 oPsRtNzQoPpPoRsRqPsOqR9PbP9PtRmMnPpPlOnNxOfQmOmOaQtRnPwMrMqRMYrRwP 房地产行业专题报告｜2020.9.21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录 图 1：商品房销售面积 ...................................................................................................... 1 图 2：我们测算的各城市人均住房面积 ............................................................................. 1 图 3：不同企业剔除预收账款的资产负债率 ...................................................................... 2 图 4：不同企业剔除预收账款的净负债率 ......................................................................... 2 图 5：19 个城市二手房成交均价中位数 ............................................................................ 2 图 6：样本公司毛利率及净利率 ........................................................................................ 2 图 7：样本公司与典型稳健型公司的拿地面积/销售面积比 ............................................... 3 图 8：重点公司 2019 年储备面积/销售面积的比值 ........................................................... 3 图 9：全国土地出让总价走势及能级分布 ......................................................................... 4 图 10：全国土地出让总价溢价率及能级分布 .................................................................... 4 图 11：LPR 情况 ............................................................................................................... 4 图 12：人民币贷款加权平均利率 ...................................................................................... 4 图 13：全国个人住房贷款季度净增加额 ........................................................................... 5 图 14：样本企业销售金额的市场占有率 .........