房地产行业：累计销售金额增速转正，土地市场热度边际回落

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_MainInfo] [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 累计销售金额增速转正，土地市场热度边际回落 报告摘要： [Table_Summary] 投资增速高位走稳，开工回落竣工改善。8 月房地产开发投资同比+11.8%，增速高位走稳。我们认为在“345”融资新规压力和疫情趋缓经济恢复流动性环境收紧预期下，房企拿地等投资行为会更加审慎，土地购臵费增速未来或有放缓，房地产投资增速具备下行压力。8 月新开工同比上升 2.4%，增速出现年内首次下滑，同期竣工同比-9.8%。尽管新开工 8 月增速有所回落，但我们认为在“345”融资新规压力下房企通过抢开工、促回款努力改善资产负债表的意愿是十分充沛的，因此预计短期内新开工增速仍有上行动力。竣工方面，尽管 8 月表现仍然相对较弱，但同比降幅已出现边际收窄，此外因为房企竣工多集中在四季度，年中数据意义相对有限，房企在疫情拖延、赶工尽力完成全年销售目标背景下，重心也更多向新开工端倾斜，造成短期竣工表现相对较弱。我们仍然维持未来 1-2 年内竣工增速将持续改善的判断。 土地购臵面积连续两月下滑，溢价率仍维持相对高位。8 月土地购臵面积同比-7.6%，增速连续两个月出现同比下滑。百城土地成交溢价率为 15.1%，环比下降 0.7 个百分点，连续 6 个月保持 15%左右相对高位。从溢价率角度看 8 月土地市场仍然维持较高热度，但从成交量角度看土地市场已出现降温迹象，体现了房企在融资新规压力叠加近两月多城调控收紧背景下土地投资力度有所放缓。 累计销售金额增速转正，单月增速再创近两年新高。1-8 月商品房累计销售额同比上升 1.6%，增速实现年内首度转正。单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。传统为销售淡季的 7、8 两月因为低基数和房企推盘量较往年的明显提升而提供了超预期的销售表现，8 月销售的持续火爆再次印证了我们此前的观点。传统为销售旺季的金九银十即将到来，四季度也是房企传统的推盘旺季，预计单月销售增速仍将维持在较高水平，全年成交量增速有望实现同比正增长。 个股推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示：政策超预期收紧；疫情反复对销售施工造成不确定性影响 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 29.14 3.44 3.91 4.56 8.47 7.45 6.39 买入 保利地产 17.07 2.34 2.76 3.25 7.29 6.18 5.25 买入 金科股份 10.18 1.06 1.34 1.65 9.60 7.60 6.17 买入 荣盛发展 8.13 2.10 2.59 3.04 3.87 3.14 2.67 买入 蓝光发展 5.61 1.15 1.65 2.00 4.88 3.40 2.81 买入 [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -0.35% 11.84% 7.78% 相对收益 0.23% -2.62% -11.42% [Table_IndustryMarket] 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 24316 流通市值（亿） 21109 市盈率（倍） 9.48 市净率（倍） 2.09 成分股总营收（亿） 25385 成分股总净利润（亿） 2227 成分股资产负债率（%） 79.17 [Table_Report] 相关报告 《东北证券房地产周报：泰康战略入股阳光城，常州收紧限售限贷》 2020-09-14 《东北证券房地产周报：8 月房企销售持续火爆，沈阳提高二套首付比》 2020-09-07 《东北证券房地产周报：融资新规细则尚待落地，无锡收紧楼市调控》 2020-08-31 《东北证券房地产周报：LPR 连续五月持平，房企座谈会商议融资新规》 2020-08-24 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号： S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.cn 房地产 发布时间：2020-09-22 请务必阅读正文后的声明及说明 2/20 [Table_PageTop] 行业动态报告 目录 1. 投资增速高位走稳，土地投资未来或有放缓............................................... 4 2. 新开工高位回落，竣工同比降幅收窄 .......................................................... 5 3. 土地购臵面积连续两月下滑，溢价率仍维持相对高位................................ 7 4. 累计销售金额增速转正，单月增速再创近两年新高 ................................... 9 5. 房企到位资金增速持续上行，国内贷款、自筹资金增速承压下行 ........... 13 图表目录 图 1：商品房开发投资完成额累计同比................................................................................................ 4 图 2：住宅开发投资完成额累计同比 ................................................................................................... 4 图 3：商品房单月开发投资完成额与单月同比 ..................................................................................... 4 图 4：住宅单月开发投资完成额与单月同比......................................................................................... 4 图 5：施工投资额与土地购臵费累计同比 ............................................................................................ 5 图 6：房地产开发投资额构成 .............................................................................