房地产行业：需求端持续走强，房地价走势平稳

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 24 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 需求端持续走强，房地价走势平稳 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：监管据传或收紧地产债，宁波东莞调整落户政策。据21 财经报道，监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发行规模，银行间市场借新还旧发债的额度按照70%-90%实行，地产类 ABN、CMBS 等暂无暂停上会说法，但规模将有所调减。地方层面，前期限购边际调控收紧的宁波、东莞分别调整落户政策，其中宁波进一步放松落户条件，取消落户社保要求，并允许长三角区域户口举家落户宁波，较此前的意见稿进一步放松。而东莞进一步收紧了人才落户条件，要求所有人才落户须缴纳社保，且针对本科以上人才收紧了年龄限制，而对大专及以下人才则放松了落户门槛。  本周基本面情况：成交持续好转，居民贷款同比大幅增长。7 月统计局全国商品房销售面积同比增长 9.5%，涨幅扩大 7.3 个百分点，恢复加速，8 月前 13 天，50 城新房成交同比增长 11.2%，增速改善 6.7 个百分点，而 12 城推盘面积同比增长 55%，房企继续维持较大的推盘力度。土地市场方面，溢价率维系在 15%左右，整体较为平稳。  重点公司跟踪：单周融资规模创 3 月以来新高，融资渠道通畅。本周房企境内信用债发行 171 亿元，海外债融资 22 亿美元，整体融资规模超过 300 亿元，3 月以来最高单周融资规模。融资成本方面，本周房企融资成本边际变动趋势仍呈分化态势，标准化融资渠道仍较为通畅。  需求端持续走强，房地价走势平稳。需求端持续走强，企业有较强的开工及投资意愿，7 月开工及投资单月分别同比增长 11%、12%。融资层面，近期有关控制房企有息负债规模、控制企业发债规模的传闻引发市场关注。我国房地产市场供给资源（土地+资金）由政府把控，收紧融资一般针对市场过热，如 19 年 5 月央行“23 号文”，同期 70 城房价同比上涨 11.3%，300 城楼面价同比上涨 43%，而当前房价、地价不存在较大上涨压力，20 年 7 月 70 城房价同比上涨 4.8%，300 城楼面价同比下降 9%，融资大幅收紧的可能性较低。且龙头企业具备融资优势，政策风险对于龙头企业的冲击相对有限。板块投资建议，我们认为政策存在上下限，最终要维持行业稳定，平稳环境下寻找经营能力突出的房企。一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：南山控股、中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-08-16 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-60750620 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业 20 年 7 月行业月报:基本面维持上行，房企开工投资意愿较强 2020-08-14 房地产行业:市场平稳运行，基本面仍处于上升通道 2020-08-09 [Table_Contacts] 联系人： 欧阳喆 021-60750620 ouyangzhe@gf.com.cn 联系人： 谢淼 xiemiao@gf.com.cn -7%1%8%16%24%31%08/1910/1912/1902/2004/2006/20房地产沪深300 公共联系人 p1523104 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 24 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.68 2020/08/11 买入 40.42 3.79 4.26 7.30 6.50 4.70 4.32 19.0% 17.0% 保利地产 600048.SH 人民币 17.02 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 6.57 5.57 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 17.32 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 8.02 7.60 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 35.10 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.97 4.02 6.90 6.90 29.1% 26.4% 华夏幸福 600340.SH 人民币 17.60 2020/04/27 买入 35.95 4.61 4.86 3.81 3.62 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 15.65 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 6.00 5.24 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.47 2020/08/14 买入 13.93 2.32 2.75 3.65 3.08 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 10.34 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 7.45 6.00 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 10.19 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.51 5.35 4.05 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.30 2020/02/27 买入 8.