房地产行业2020年7月运行数据点评：产业链景气超预期，后半年增速或转平稳

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 产业链景气超预期，后半年增速或转平稳 房地产行业 2020 年 7 月运行数据点评｜2020.8.14 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 7 月产业链景气程度超预期。我们预计，在行业基本面和反身性调控驱动下，后半年运行数据将不改趋势、但趋于平稳。 ▍7 月销售淡季不淡，全年预计维持同比正增长。1-7 月，商品房销售面积 83,631万平方米，同比下降 5.8%。商品房销售额 81,422 亿元，下降 2.1%，降幅收敛3.1 个百分点。单 7 月，销售数据景气度较高，销售面积同比增长 9.5%，销售金额同比增长 16.6%。7 月本是房地产销售淡季，而今年市场受到疫情冲击影响，很多货值被拖后到 2020 年下半年。同时，近期销售热度较高，开发商亦主动加快推盘进度，在三季度集中推盘以锁定销售额。重点公司 2020 年下半年的新推货值，预计要环比上半年增长 50%以上，如此充裕的货值有望使得销售额继续保持同比增长。 ▍土地成交活跃，开发投资韧性十足。2020 年前 7 月，全国房地产开发投资 75,325亿元，同比达到 3.4%。7 月单月，房地产开发投资增长 11.7%。一方面，房地产开发投资受益于土地市场活跃。据中国指数研究院数据，2020 年前 7 月，300 城土地出让总价达到 4.09 万亿元，增速高达 11.69%。疫情爆发之后，在财政压力推动下，地方政府推出和成交的土地均保持高位，远超去年同期。另一方面，新开工数据亦持续超预期。客观上，土地市场的交易活跃为新开工提供充足基础；同时，开发商亦有动力在阶段性销售预期较好的情况下，加快新开工以促进推货。 ▍反身性调控作用，后半年运行数据不改趋势，但将趋于平稳。在销售持续景气、地产融资充裕的情况下，为避免房价上涨、市场大起大落的反身性调控在部分城市开始。这种房价上涨——适当调控——房价稳定——政策稳定的反身性调控并不会带来市场的逆转。房地产政策的周期性越来越弱，应时抉择的意味越来越强，也有助于产业链稳定。我们预期后半年运行数据将不改趋势，但趋于平稳。 ▍风险因素：即将到来的推货高峰期去化速度不能维持的风险；地产融资大幅收紧的风险。 ▍行业运行稳定，估值具吸引力，看好行业龙头反弹。2020 年下半年是企业推货的高峰，预计大公司新推货值会较之上半年增长 50%以上。在政策相对稳定的背景之下，预计大公司全年销售仍有小幅增长。同时，当前地产开发板块已经和产业链之间估值差异过大，估值低廉具有吸引力。在行业基本面平稳的大背景之下，我们看好一专多能、新业务发展势头强劲的龙头企业，推荐保利地产，龙湖集团，世茂集团，旭辉控股集团，融创中国，万科 A，金地集团等公司。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 买入 27.68 3.38 3.83 4.55 5.07 8.2 7.2 6.1 5.5 万科企业 买入 23.34 3.38 3.83 4.55 5.07 6.9 6.1 5.1 4.6 保利地产 买入 17.02 2.35 2.85 3.30 3.86 7.2 6.0 5.2 4.4 华夏幸福 买入 17.60 4.75 5.99 6.25 6.65 3.7 2.9 2.8 2.6 金地集团 买入 15.65 2.23 2.60 3.05 3.33 7.0 6.0 5.1 4.7 龙湖集团 买入 34.36 2.60 3.20 3.95 4.84 13.2 10.8 8.7 7.1 世茂集团 买入 28.80 3.03 3.95 5.00 6.13 9.5 7.3 5.8 4.7 旭辉控股集团 买入 6.03 0.87 1.09 1.31 1.57 6.9 5.5 4.6 3.8 融创中国 买入 32.50 5.83 7.24 8.72 10.49 5.6 4.5 3.7 3.1 滨江集团 买入 4.78 0.52 0.71 0.88 1.04 9.2 6.7 5.4 4.6 华侨城 A 买入 7.42 1.50 1.61 1.92 2.05 4.9 4.6 3.9 3.6 荣盛发展 买入 8.47 2.10 2.46 2.63 2.80 4.0 3.4 3.2 3.0 绿地控股 买入 8.93 1.21 1.48 1.66 1.75 7.4 6.0 5.4 5.1 大悦城 买入 5.67 0.61 0.66 0.79 0.89 9.3 8.6 7.2 6.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 8 月 14 日收盘价，港股股价已经调整为人民币 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业 2020 年 6 月运行数据点评｜2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 2020 年 7 月，房地产行业运行数据继续景气，后半年虽有反身性调控的可能。但这种房价上涨——适当调控——房价稳定——政策稳定的反身性调控并不会带来市场的逆转，房地产政策的周期性越来越弱，后半年行业运行数据预计将趋于平稳。 ▍ 淡季不淡，7 月销售景气 1-7 月，商品房销售面积 83,631 万平方米，同比下降 5.8%，降幅 6 个月来连续收敛，本月继续收敛 2.6 个百分点。商品房销售额 81,422 亿元，下降 2.1%，降幅收敛 3.1 个百分点。单 7 月，销售数据景气度较高，销售面积同比增长 9.5%，销售金额同比增长 16.6%。 图 1：商品房销售面积及销售额同比：按年 单位：% 资料来源：Wind，国家统计局 注：20 年为 1-7 月数据 图 2：商品房销售面积及销售额同比：按月 单位：% 资料来源：Wind，国家统计局 7 月本是房地产销售淡季。而今年市场受到疫情冲击影响，4 月以前销售处于不正常状态。上半年推货不畅，很多货值被拖后到 2020 年下半年。同时，近期销售热度较高，开发商亦主动加快推盘进度，在三季度集中推盘以锁定销售额。 我们测算，重点公司 2020 年下半年的新推货值，要环比上半年增长 50%以上。尽管后半年销售速度可能略有下降，但如此充裕的货值预计将使得销售额继续保持同比增长。 表 1：地产龙头公司经营情况 单位：亿元 公司 2020H1 销售额 2020H1 新推货估计 2020H2 推货估计 2019 年销售金额 2020 年全年销售额估计 2020 年 H1 拿地金额 万科 3204.8 2800 3850 6308.4 6600 530 保利地产 2168 2200 3000 4618 5000 800 碧桂园 3723 2800 3300 5522 6000 - 融创中国 1953 3000 4000 5562 6050 - 龙湖集团 1111 1000 1470 2425 2700 500 旭辉控股集团 807 750 1900 2