房地产经纪行业专题报告之一：水大鱼大，期待混业品牌龙头崛起20200727

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 水大鱼大，期待混业品牌龙头崛起 房地产经纪行业专题报告之一｜2020.7.27 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 我们估计，房地产一二手经纪业务的总佣金规模超过 2000 亿，且行业总体处于上升通道。经纪行业逐渐走向混业化和品牌化，一些经纪公司向居住相关的综合服务龙头公司演进，一些物业管理公司也可能成为颠覆经纪行业的力量。 ▍快速增长的房地产经纪行业。过去 10 年，房地产经纪行业年化达 19.1%。我们判断在稳定状态下，中国住房市场的年交易套数有望达到 2,128 万套，其中新房销售约为 866 万套，为 2019 年交易套数的 57.7%，二手房销售约为 1,262 万套，为 2019 年的 2.96 倍。 ▍二手经纪以线下为主，具备业务壁垒和规模经济。从自营走向加盟，以贝壳找房为代表的自营+强管控加盟成为行业主流发展模式。从市场份额看，呈现一超多强特征，贝壳找房在我们跟踪的重点城市市场份额都占据第一。我们测算 2019年二手经纪佣金规模为 710 亿元，远期总佣金规模有望达到 3,430 亿元。 ▍新房经纪以渠道和代理为主。我们测算，2019 年渠道业务的总佣金规模为 871亿元，受益于渗透率提升，虽然新房市场规模会有下降，但是远期规模有望维持千亿左右。一手代理是较为传统的业务，我们测算远期规模将下降至 322 亿元。 ▍经纪公司业绩弹性的三个来源。短期看，重点城市二手交易已高于 2019 年同期；中期看，新房渠道渗透率有望从 25%提升至 50%；长期看，线上线下资源在新业务领域的运用值得期待。 ▍风险因素：经纪业务是周期性业务，受到地产交易周期影响。房住不炒的政策也在限制短期换手率的提升。 ▍把握混业化和品牌化的机遇，优选龙头公司。当前，二手经纪不断切入一手渠道领域，改变一手经纪生态。经纪公司对物业管理、长租公寓等领域有兴趣，试图走向混业的服务平台。品质物业管理公司承担一手案场业务，努力培育二手经纪业务。混业化大趋势依托科技赋能，伴随强势品牌的养成。贝壳找房是目前行业内最重要的平台。我们认为，现有上市公司中，贝壳找房的传统竞争对手我爱我家，透过联盟化战略解决增值服务发展难题的绿城服务，受益于行业发展。另外，我们相信引入新股东，站在新起点之上的世联行，也值得关注。 经纪行业及研究框架示意图 资料来源：Wind，中信证券研究部 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产经纪行业专题报告之一｜2020.7.27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 行业概览 ........................................................................................................................... 1 快速增长的房地产经纪行业............................................................................................... 1 市场容量的量化测算 ......................................................................................................... 3 二手经纪业务一览 ............................................................................................................. 4 二手经纪的三个特征 ......................................................................................................... 4 自营+加盟的行业进化 ....................................................................................................... 5 一超多强的市场格局 ......................................................................................................... 6 二手经纪的佣金价值 ......................................................................................................... 7 新房经纪业务一览 ............................................................................................................. 8 渗透率快速上升的一手渠道业务 ....................................................................................... 8 一手代理业务面临转型压力............................................................................................. 10 投资策略：三重弹性和两大趋势，期待品牌服务整合 .................................................... 11 二手房市场恢复的短期弹性............................................................................................. 11 一手渠道渗透率提升的中期弹性 ..................................................................................... 11 存量市场的长期机遇 ....................................................................................................... 12 混业经营和品牌服务整合 ................................................................................................ 12 贝壳找房.......................