房地产行业内房板块半年度跟踪报告：上半年走出“深V”形，预期下半年销售表现分化加剧

上半年走出“深 V”形，预期下半年销售表现分化加剧 内房板块半年度跟踪报告 山证国际证券——行业研究 报告要点： 上半年走出“深 V”形：2020 年上半年，全国整体商品房销售走出了“深 V”形曲线，在新冠疫情的扰动下，1-2 月及 3 月全国商品房销售总额分别同比大跌 35.9%及 14.6%。随疫情受控后，复工复产加速销售修复，4 月销售额同比跌幅也显著收窄至 5%，而 5、6 月销售同比均录得正增长，升幅分别约达 14%及 9%。据克而瑞数据显示，百强房企 2020年上半年全口径销售总额及权益销售总额分别同比下跌约 2.7%和 4.1%至约 51,141 亿元和 37,156 亿元。以单月计算，百强房企 5 月权益销售同比也上升约 8.4%，而 6 月同比升幅进一步扩大至约 13.4%。其中，大、中型房企销售增长势头较小型房企更为明显。 上半年土地市场成交仍活跃：2020 年上半年，疫后核心城市持续放出重点地段优质地块，土地市场成交整体表现活跃。根据国家统计局数据显示，全国房地产业土地成交价款在 3 月开始录得同比增长。4 月录得约 722 亿元，同比上升约 82.3%，增幅在各月份中最为显著。据克而瑞数据显示，百强房企上半年土储投资总额基本上与 2019 年同期持平，反映百强房企对后市继续乐观。 预期下半年城市间销售表现分化加剧：展望 2020 年下半年，中央政府将坚持“房住不炒”的定位，对楼市调控政策仍以“稳”为主，达至稳地价、稳房价、稳预期的全年目标。货币政策将维持边际宽松，但对房地产金融监管依然从严；地方政府将继续因城施策，对于近期楼市过热的城市(如杭州、宁波、东莞及深圳)已加大“限购”、“限贷”等调控力度，预期下半年将会有更多热点城市加入调控升级的行列，令相关城市的楼市降温，而房企整体销售增长态势将在改善型需求持续释放的带动下得以延续，但增速较 5、6 月将有所放缓；此外，城市间销售表现将分化加剧，住房需求具备经济长期发展支撑的一线以及二、三线大都市圈核心城市将在人口净流入等因素推动下销售表现将有较强韧性。 疫情发展、政策和人民币走势继续主导内房股价表现：回顾 2020 年上半年，内房板块股价主要在 1 月及 3 月出现较明显的调整，其中 1 月下跌的原因是市场忧虑新冠疫情对房企经营带来重大影响；而 3 月则与美元资产大跌引发的美元流动性危机有关。展望 2020 年下半年，我们认为疫情发展、政策和人民币走势继续主导内房股价表现。虽然国内疫情已阶段性得到控制，但部分城市(如北京等)的本地感染人数在七月出现反弹，中央因此需要再度收紧防控措施，将打乱内房在涉及城市的推盘节奏，打击其销售表现，增添部分内房经营压力。此外，中央已对 4 个楼市过热的城市实施收紧调控政策，预期将有更多热点城市被列入调控升级行列，将令相关城市楼市降温，叠加中美关系再度紧张将增加人民币汇率波动，相关因素将压制内房股价短期表现。 投资建议：中长期持续看好拥有规模以及品牌优势的内房企业将可受惠行业集中度进一步提升、较宽松的货币政策等，建议关注融创中国(1918.HK)、中海外(688.HK)、华润置地(1109.HK)、龙湖(960.HK)、世茂房地产(813.HK)、龙光地产(3380.HK)。 报告日期： 2020-07-28 分析员 姓名：高景东 中央编号：AYP093 电话：+852-2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 山证国际证券有限公司 www.ssif.com.hk 行业研究 2 1. 上半年走出“深 V”形 1.1 二季度销售修復超預期 2020 年上半年，全国整体商品房销售走出了“深 V”形曲线，在新冠疫情的扰动下，1-2 月及 3 月全国商品房销售总额分别同比大跌 35.9%及14.6%。随疫情受控后，复工复产加速销售修复，4 月销售额同比跌幅也显著收窄至 5%，而 5、6 月销售同比均录得正增长，升幅分别约达 14%及 9%。 图表 1：中国商品房销售额表现 数据来源：国家统计局、山证国际研究部整理 销售面积方面，2020 年上半年全国商品房销售总面积同比走势基本和销售额一致，5 月销售总面积同比上升 32.5%，但 6 月则转为下跌 13%。 图表 2：中国商品房销售面积表现 数据来源：国家统计局、山证国际研究部整理 -40%-30%-20%-10%0%10%20%0500010000150002000025000左标：商品房销售额(亿元)右标：同比变化-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000左标：商品房销售面积(万平方米)右标：同比变化qRmPrPuNpOqQrOoNrOmQmNaQbP6MnPoOnPoOfQoOsNeRsQvN8OoMpMuOqRtPNZoMqN 行业研究 3 住宅销售表现持续好于商、办楼房。根据国家统计局数据显示，5、6 月住宅销售同比均录得正增长，分别约为 16.2%、12.6%，显著高于办公楼(-28.1%、-7%)及商业房(2.1%、-22.7%)。 另一方面，5、6 月住宅销售面积同比也录得正增长，分别约为 9.3%、4%，同样高于办公楼(-10.1%、-25.9%)及商业房(4.9%、-18%)。 2020 年 3-5 月，全国商品房平均销售额同比均录得倒退，且跌势加剧；6 月，平均销售额同比由负转正，录得升幅约达 25.3%。 图表 3：中国商品房销售额及销售面积按物业类型的同比表现 销售额同比变化 销售面积同比变化 数据来源：国家统计局、山证国际研究部整理 图表 4：中国商品房平均销售额及同比表现 数据来源：国家统计局、山证国际研究部整理 -60%-40%-20%0%20%40%住宅办公楼商业房-60%-40%-20%0%20%住宅办公楼商业房-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%02000400060008000100001200014000左标：商品房平均销售额(元/平方米)右标：同比变化 行业研究 4 按商品房类型划分，住宅、办公楼、商业房平均销售额在 2020 年 6 月同比变化分别约为-1.1%、-21.7%、-7.7%。 其中，办公楼平均销售额同比升幅最突出，反映 6月高级办公楼销售占比提升，带动平均售价上升所致。 整体上，2020 年上半年商品房累积销售额同比下跌 5.4%至 66,895 亿元，低于我们年