房地产行业6月运行数据点评：景气继续恢复，政策基本稳定

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 景气继续恢复，政策基本稳定 房地产行业 6 月运行数据点评｜2020.7.17 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 6 月市场销售尚可，但结构分化。开发企业投资意愿强劲，融资渠道通畅，政策也保持基本稳定。 ▍房地产销售延续景气恢复势头，不容忽视结构分化。1-6 月，商品房销售面积69,404 万平方米，同比下降 8.4%，降幅收敛 3.9 个百分点。商品房销售额 66,895亿元，下降 5.4%，降幅收敛 5.2 个百分点。单 6 月，销售面积同比增长 2.1%，销售金额同比增长 9.0%。销售数据呈现量价齐升的旺盛态势，但景气复苏下结构问题不容忽视。华东市场显示出强劲的活力，而京津冀为代表的华北则销售冷淡。 ▍开发投资继续高速增长，土地成交活跃。2020 年前 6 月，全国房地产开发投资62,780 亿元，同比转正达到 1.9%。6 月单月，房地产开发投资增长 8.5%，单月增速继续维持在 8%以上的高速增长。房屋新开工和竣工面积的单月绝对水平已经超过了去年同期。而土地市场则更为活跃，在财政压力驱动下，地方政府积极推出地块。2020 年前 6 月，300 城土地出让总金额达到 3.21 万亿元，增速达 6.2%。单 6 月，同比+27.32%。 ▍企业融资通道顺畅，政策仍在保稳区间。另一方面，房地产企业经营环境仍然相对友好。6 月，房地产企业在境内外公开债券市场融资合计 1964 亿元，同比增长4.4%。信托融资规模亦创年内新高，利率更达到近 2 年来新低。总体而言，目前行业公司不存在融资端的压力。深圳在高涨的房价面前收紧政策，但其他地方政策保持稳定。 ▍低估值之下的反弹机遇。我们认为，下半年大企业的推货会比上半年要增加 50%以上，全年大企业的销售额可能较之去年同比增长 10%，基本面稳定。地产股的反弹有估值基础和基本面背景。 ▍风险因素：即将到来的推货高峰，去化速度不能维持的风险。 ▍看好一专多能的行业龙头。在行业基本面平稳的大背景之下，我们看好一专多能，新业务发展势头强劲的龙头企业，推荐保利地产、龙湖集团、旭辉控股集团、金地集团、世茂集团、万科 A、滨江集团和大悦城。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 买入 27.54 3.38 3.83 4.55 5.07 8.2 7.2 6.0 5.4 万科企业 买入 23.13 3.38 3.83 4.55 5.07 6.9 6.0 5.1 4.6 保利地产 买入 16.14 2.35 2.85 3.30 3.86 6.9 5.7 4.9 4.2 华夏幸福 买入 17.90 4.75 5.99 6.25 6.65 3.8 3.0 2.9 2.7 金地集团 买入 14.54 2.23 2.60 3.05 3.33 6.5 5.6 4.8 4.4 龙湖集团 买入 33.64 2.60 3.20 3.95 4.84 13.0 10.5 8.5 6.9 世茂集团 买入 28.95 3.03 3.95 5.00 6.13 9.6 7.3 5.8 4.7 旭辉控股集团 买入 5.90 0.87 1.09 1.31 1.57 6.8 5.4 4.5 3.8 融创中国 买入 31.25 5.83 7.24 8.72 10.49 5.4 4.3 3.6 3.0 滨江集团 买入 4.85 0.52 0.71 0.88 1.04 9.3 6.8 5.5 4.7 荣盛发展 买入 8.91 2.10 2.46 2.63 2.80 4.2 3.6 3.4 3.2 绿地控股 买入 8.19 1.21 1.48 1.66 1.75 6.8 5.5 4.9 4.7 大悦城 买入 5.83 0.61 0.66 0.79 0.89 9.6 8.8 7.4 6.6 中新集团 买入 12.21 0.72 0.79 0.90 0.93 17.0 15.5 13.6 13.1 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 7 月 16 日收盘价，港股股价已经调整为人民币 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业 6 月运行数据点评｜2020.7.17 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 2020 年 6 月，房地产行业继续延续景气恢复势头。 ▍ 房屋销售整体稳定 房地产市场销售总体稳定恢复 1-6 月，商品房销售面积 69,404 万平方米，同比下降 8.4%，降幅收敛 3.9 个百分点。商品房销售额 66,895 亿元，下降 5.4%，降幅收敛 5.2 个百分点。单 6 月，销售面积同比增长 2.1%，销售金额同比增长 9.0%。 图 1：商品房销售面积及销售额同比：按年 单位：% 资料来源：Wind，国家统计局 注：20 年为 1-6 月数据 图 2：商品房销售面积及销售额同比：按月 单位：% 资料来源：Wind，国家统计局 重点公司销售延续强劲，20 个样本企业 6 月销售金额合计增长 15.8%，上半年销售金额合计下降 1.7%，与 2019 年上半年基本持平。上半年销售增速靠前的企业为中国金茂、金地集团、世茂集团等，6 月销售金额增速靠前的企业为中梁控股、金地集团、中国金茂等。 表 1：2020 年 6 月样本企业销售情况 单位：亿元，万平米 公司 1-6 月 销售金额 1-6 月 销售面积 6 月 销售金额 6 月 销售面积 1-6 月销售 金额同比 1-6 月销售 面积同比 6 月销售 金额同比 6 月销售 面积同比 碧桂园 3,723 810 4,280 931 -4% -1% -1% -13% 万科 A 3,180 709 2,028 452 -5% -6% 7% -8% 中国恒大 3,488 760 3,846 838 24% 47% 51% 80% 融创中国 1,947 540 1,414 392 -9% -4% 6% 13% 保利地产 2,168 611 1,465 413 -14% -11% -4% 1% 绿地控股 1,350 412 1,128 344 -19% -24% -6% -19% 中国海外发展 1,695 550 928 301 -1% 1% 22% 20% 新城控股 970 255 875 220 -21% -17% -14% -13% 世茂集团 1,105 302 629 171 10% 13% 6% 11% 华润置地 1,108 318 625 171 -7% 0% 12% 25% 龙湖集团 1,111 288 655 170 5% 1% 34% 35% 招商蛇口 1,107 325 502 167 9% -3% 15% 12% 阳光城 900 269 776 222 0% 11% 18% 40% (20)(10)0102030405060708007 08