房地产行业6月统计局数据：销售短期波动不改向好势头，开工、投资持续上行

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2020 年 7 月 17 日 房地产 6 月统计局数据：销售短期波动不改向好势头，开工、投资持续上行 热点速评 事件 国家统计局公布 2020 年 1-6 月房地产销售与开发投资数字。 评论 房地产投资高景气度延续，新开工单月跃升至高个位数增长。6 月全国房地产开发投资完成额同比增长 8.5%，较 5 月（+8.1%）小幅上行，带动上半年累计增速同比转为 1.9%正增长（1-5 月-0.3%）。6 月全国房屋新开工面积同比增速上行 6.4个百分点至 8.9%（5 月+2.5%），上半年累计跌幅收窄至 7.6%（1-5 月-12.8%）。土地购置面积同比增长 12.1%，增幅较 5 月（+0.9%）大幅提高。投资、开工等指标当前已全面恢复至疫情前强度，尽管疫情在北京等地仍存在局部反复，但在行业需求复苏、资金面整体宽松的大环境下，我们认为后市房企开工、投资强度仍将维持，保守预计全年房地产开发投资额同比增长 5%、房屋新开工面积跌幅收窄至 3%。 销售单月增速有所回落，但短期波动不改后市整体平稳向好趋势。6 月全国商品房销售面积同比增长 2.1%，增速较 5 月（+9.7%）回落 7.6 个百分点，上半年累计同比下降 8.4%（1-5 月-12.3%）。6 月全国商品房销售额同比增长 9%（5 月+14%），上半年累计同比下降 5.4%（1-5 月-10.6%）。我们提示 6 月单月销售增速较 5 月份的回落一定程度上受到去年 5、6 月基数的扰动影响（去年 5 月基数偏低、6 月基数相对上行），统计意义上的数据波动并不意味着销售复苏势头的中断。事实上从龙头公司 6 月份的销售表现来看，Top10/30/50/100 房企销售额（克尔瑞口径）分别同比增长 10%/18%/13%/14%，较 5 月增速（2%/12%/11%/12%）仍有走强，市场销售热度延续。往前看，我们继续提示销售端走势将从疫后的单边快速修复回归至正常季节性波动，但整体不改平稳向好趋势，全年保守预计商品房销售面积同比跌幅将收窄至 4%，销售额同比跌幅收窄至 3%。 房企到位资金情况继续改善，国内贷款与销售回款增速扩大。6 月全国房企到位资金同比增长 13.2%，增速较 5 月（+10%）进一步扩大，1-6 月累计跌幅收窄至1.9%（1-5 月-6%）。房企到位资金状况的改善主要源于销售回款加速（6 月定金及预收款同比增长 15.3%，5 月+6.6%；6 月个人按揭贷款同比增长 19.3%，5 月+15%）和国内贷款增速扩大（6 月+20.3%，5 月+9.2%）。 维持对两市地产股看多观点。考虑到下半年行业基本面整体平稳、龙头房企销售增速及中期业绩确定性强、估值整体仍不高，我们重申对 A/H 地产板块的看多观点，提示投资者在板块机会中遵循以下两条主线优选个股：1）销售与盈利增长确定性强、估值仍具吸引力的大型龙头： A 股推荐保利、万科， H 股推荐融创、华润、中海；2）增长有韧性的中型弹性标的： A 股推荐阳光城、金科、金地、中南， H 股推荐越秀、宏洋、美的、时代。此外，我们持续看好物业管理板块，推荐增长动能强且持续性强的优质公司，首推碧桂园服务、绿城服务，其次推荐永升生活服务、雅生活服务。 风险 房地产调控政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期。 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 王璞 分析员 SAC 执证编号：S0080520050003 SFC CE Ref：BOL362 pu.wang@cicc.com.cn 单击此处输入文字。 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2020E 2021E 保利地产-A 跑赢行业 21.18 6.1 5.3 万科-A 跑赢行业 32.83 7.2 6.5 阳光城-A 跑赢行业 9.31 5.0 3.8 金科股份-A 跑赢行业 11.74 6.8 5.5 金地集团-A 跑赢行业 18.12 5.6 4.9 中南建设-A 跑赢行业 12.00 5.5 4.2 融创中国-H 跑赢行业 51.16 4.9 4.1 华润置地-H 跑赢行业 38.84 8.3 7.1 中国海外发展-H 跑赢行业 31.32 6.1 5.2 越秀地产-H 跑赢行业 2.07 4.6 3.8 中国海外宏洋集团-H 跑赢行业 6.21 3.4 2.8 美的置业-H 跑赢行业 27.10 4.1 3.3 时代中国控股-H 跑赢行业 18.60 3.7 3.0 碧桂园服务-H 跑赢行业 50.00 43.9 32.8 绿城服务-H 跑赢行业 12.30 42.9 33.5 永升生活服务-H 跑赢行业 16.80 52.9 33.3 雅生活服务-H 跑赢行业 55.00 27.6 20.3 中金一级行业 房地产 相关研究报告 • 房地产 | 深圳楼市限购政策升级，“因城施策”下预期管理思路延续 (2020.07.16) • 房地产 | 中金房地产周报#202：7 月前两周新房销售稳增，土地成交延续增势 (2020.07.14) • 房地产 | 7 月投资策略：重申看多观点，优选基本面稳健的低估值龙头 (2020.07.01) • 房地产 | 2020 下半年展望：稳字当先，优选龙头 (2020.06.17) • 房地产 | 5 月统计局数据点评：主要指标全线走强，下半年增长料回归季节性 (2020.06.15) 资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 中金公司研究部：2020 年 7 月 17 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 房地产行业指标汇总 图表 1: 全国房地产行业指标汇总 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表 2: 分城市房地产行业指标汇总 注:分城市月度数据发布时间滞后于全国数据两周左右. 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 绝对量同比增长绝对量同比增长绝对量同比增长绝对量同比增长商品房销售面积（万平方米）69,404-8.4%48,703-12.3%20,7012.1%14,7309.7% 其中：住宅61,119-7.6%42,941-11.8%18,1784.0%13,0259.3% 办公楼1,290-26.4%917-26.7%373-25.9%274-10.1% 商业营业用房3,659-20.7%2,577-21.7%1,082-18.0%7494.9%商品房销售额（亿元）66,895-5.4%46,269-10.6%20,6269.0%14,40614.0% 其中：住宅59,633-2.8%41,250-8.4%18,38312.6%12,95916.2% 办公楼1,789-28.0%1,189-35.3%600-7.0%306-28.1% 商业营业用房3,874-2