房地产行业板块动态点评：_因城施策预期内，估值空间仍有余

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究/动态点评 2020年07月08日 房地产 增持（维持） 陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 chenshen@htsc.com 刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 liulu015507@htsc.com 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 021-28972087 联系人 linzhengheng@htsc.com 1《房地产: 行业周报（第二十七周）》2020.07 2《房地产: 复苏势头持续，二线成长领跑》2020.07 3《房地产: 行业周报（第二十六周）》2020.06 资料来源：Wind 因城施策预期内，估值空间仍有余 房地产板块动态点评 因城施策方针不改，看好地产板块估值修复延续性 房地产行业维持健康发展基调，我们认为板块估值修复仍能延续。重点推荐：1 具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科 A、金地集团；2 成长型房企，在未来有望受益于信用评级提升：中交地产、中南建设、华发股份；3 物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。 如何看待 7 月以来部分重点城市的政策加码？ 2020 年 7 月以来，杭州、东莞、宁波等城市相继出台房地产收紧政策。从内容上看，这些区域主要是根据本土楼市和土地市场情况对现有政策进行细化补充和打补丁，并未出现新的调控手段。如杭州针对“万人摇号”要求一个家庭一次只能参加一个项目的摇号，东莞针对房价上涨从严限价、限定精装修价格，宁波针对土地市场过热要求在土拍阶段严控房价地价、针对排队买房现象要求扩大限购区范围等，充分体现“因城施策”的特征。 为何收紧：房价和地价出现相对较热 观察宁波、东莞、杭州、深圳的房地产市场状况，城市之间销售面积的复苏情况存在差异，杭州和深圳较热，宁波和东莞较冷，但 4 个城市新房或二手房价格均出现较为明显和持续的上涨。土地市场方面，2020 上半年 4个城市成交建面有所分化，但东莞、杭州、宁波土地楼面价同比均有明显上涨，土地溢价率均有攀升趋势。 如何解读：因城施策因有之义，平稳政策基调未改 随着我国疫情得到控制，同时叠加各地相对较为支持的政策预期，以及较为宽松的流动性环境，部分发展前景较好的核心城市房地产恢复较快，明显改善的融资环境也促成了土地市场的恢复，我们认为这符合地产市场恢复的特点，但这依然属于“因城施策”的范畴，并不代表全国政策导向。从全年来看，我们统计的政策数据依然显示放松的城市数量更多，而收紧的依然集中在部分热点城市和区域。 当前地产板块估值处于什么水平？ 板块最新相对 PE、PB 依然低至 0.73 和 0.85，对应 2015 年以来的估值分位数 2.4%、3.2%。20 家主流 A 股地产公司 2020 年我们预测 PE 均值 6.1，PB（LF）均值 1.4，2017 年以来的估值分位数 18.7%、26.6%。今年地产板块估值修复动力主要来自于板块之间估值极度分化后的自然修复，市场更加关注优质公司的更强成长动力和利润率边际改善，因城施策环境中，政策的边际变化对板块影响相对更小。我们认为成长性的延续、充裕的业绩储备、平稳的发展预期也将进一步强化优质房企的估值优势和配置价值。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。 EPS (元) P/E (倍) 股票代码 股票名称 收盘价 (元) 投资评级 目标价 (元) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 CH 万科 A 30.30 买入 37.71-39.97 3.35 4.03 4.75 5.66 9.06 7.52 6.38 5.35 600383 CH 金地集团 16.91 买入 18.62-19.95 2.23 2.66 3.19 3.81 7.58 6.36 5.30 4.44 000961 CH 中南建设 10.71 买入 10.90-11.66 1.11 1.88 2.43 3.07 9.68 5.70 4.41 3.49 000736 CH 中交地产 8.45 买入 10.22-10.95 0.78 1.46 1.83 2.30 10.83 5.79 4.62 3.67 600325 CH 华发股份 8.05 买入 8.46-9.17 1.32 1.51 1.90 2.38 6.12 5.33 4.24 3.38 001914 CH 招商积余 32.46 买入 36.38-38.00 0.27 0.58 0.81 1.13 120.25 55.97 40.07 28.73 002968 CH 新大正 61.47 买入 82.35-86.01 0.97 1.83 2.32 2.95 63.24 33.59 26.50 20.84 000031 CH 大悦城 5.70 买入 6.44-7.00 0.55 0.56 0.69 0.85 10.27 10.18 8.26 6.71 资料来源：华泰证券研究所 (15)(5)5142419/0719/0919/1120/0120/0320/05(%)房地产沪深300重点推荐 一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/动态点评 | 2020 年 07 月 08 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 如何看待 7 月以来部分重点城市的政策加码？ 2020 年 7 月以来，杭州、东莞、宁波等城市相继出台房地产收紧政策，7 月 4 日住建部领导去深圳市调研，也引起市场对政策的传闻。 7 月 2 日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，为了“支持自住需求，抑制投机炒房”，减少“万人摇号”现象，推出人才家庭优先购房限售 5 年、提高“无房家庭”认定门槛、明确摇号项目对“无房家庭”的倾斜标准、一个家庭一次只能参加一个项目的摇号等政策。 7 月 2 日，东莞市住房和城乡建设局等四部门发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》，针对“近期我市部分区域商品住房供需矛盾突出、房价涨幅较大的实际问题”，推出一次申请预售体量不低于 3 万平、同地区新房房价 3 个月涨幅不超 10%、分期销售房价不高于上期同类房价的 5%、精装修造价上线 2000 元/平、取证后 10 日内一次性公开销售、认购后不得擅自更名等政策。 7 月 6 日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，针对土地市场“土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升”、房产市场“价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和日光盘现象”，有针对性地出台了加大土地供应、严控房价地价、扩大限购区域范围、强化预售资金监管、楼盘销售优先保障无房家庭、一次申请预售体量不低于 5 万平等政策。 从内容上看，这些区域主要是根据本土楼市和土