物业管理行业专题研究报告：走向品牌联盟时代

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 走向品牌联盟时代 物业管理行业专题研究报告｜2020.6.9 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 传统思路难以解决规模经济门槛高和增值服务专业要求高的难题。我们相信，品牌联盟可能是解决行业重复研发，重复投入问题的最好办法，品牌联盟可能走向专业化，推动服务水平再上档次。我们看好物业管理品质龙头的投资价值。 ▍繁荣之下的隐忧：难以达标的规模经济和不够专业的增值服务。由于物业管理行业管理半径约束，人才储备制约，企业要达到科技应用和增值服务发展的规模经济门槛并不容易。现实中，行业科技和增值服务重复投入严重。而且，客户对增值服务要求多元，企业难以在每个领域都极具专业性。 ▍传统思路难以快速达到规模经济和增值服务专业化。持续提升公司在管面积，对内受制于管理半径，对外受制于可并购面积不足。向中小公司管理输出，并不能形成稳固的品牌协同，也不能大范围高品质全面落地增值服务，甚至有损害公司整体品牌形象风险。和专业服务商成立合资公司常常有效，但有时候却存在商业逻辑根本冲突，单项服务收益最大化并不一定等于增值服务体系价值最大化。 ▍品牌联盟——走向规模化和专业化的新通路。区别于管理输出，品牌联盟可能是双向的，深度的，可能是建立在持有股权这一利益基础上的，联盟成员不是为了简单获得管理费，而是为了聚焦某一个领域的增值服务（科技应用）培育，享受联盟其他成员的专业服务能力(科技应用能力)的好处。 ▍超级品牌组合未来可期。我们认为，由于底层基础服务没有规模经济，公司合并的管理整合代价也很大，品牌联盟未必意味着企业合并。但由于增值服务和科技应用存在显著规模经济，品牌联盟的确可能意味着企业运营效率大幅提升。联盟可能推动企业发展提速，依托联盟可能诞生最具专业性的增值服务体系。 ▍风险提示：我们对品牌联盟的分析，只是目前基于个别公司实践的一种推想，尚有待进一步的行业演变去验证。 ▍安全边际强，向上弹性大，看好板块机遇。我们认为，各大物管企业的潜能营收规模庞大，具备安全边际。而企业专业能力可能进一步提升，规模瓶颈可能得到突破，品质龙头公司有向上弹性。我们看好物业管理板块，推荐保利物业，招商积余，绿城服务，新大正，中海物业，永升生活服务和碧桂园服务。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 绿城服务 买入 9.30 0.15 0.21 0.30 0.37 62.7 45.3 31.1 25.3 招商积余 买入 30.50 0.27 0.61 0.84 1.10 113.0 49.8 36.3 27.6 保利物业 买入 76.36 0.92 1.45 2.11 3.02 83.0 52.7 36.1 25.2 永升生活服务 买入 10.49 0.13 0.24 0.36 0.53 78.2 44.3 28.9 19.9 中海物业 买入 7.81 0.16 0.22 0.30 0.41 48.8 35.5 26.0 19.0 新大正 买入 56.96 0.97 1.19 1.62 2.20 58.7 47.9 35.2 25.9 新城悦服务 买入 17.72 0.34 0.48 0.71 0.99 52.1 36.9 25.0 17.9 碧桂园服务 买入 33.16 0.61 0.89 1.22 1.61 54.6 37.2 27.2 20.6 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 6 月 8 日收盘价，除中海物业外，股价为人民币，以比较 EPS 物业管理行业 评级 强于大市（维持） 物业管理行业专题研究报告｜2020.6.9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 难以达标的规模经济和不专业的增值服务......................................................................... 1 非标服务，难以快速达到规模门槛 .................................................................................... 1 行业智能化系统重复开发建设现象明显 ............................................................................ 1 社区增值服务面临多样性和专业化巨大矛盾 ..................................................................... 2 传统思路的困境................................................................................................................. 4 传统思路一：持续提升公司在管面积 ................................................................................ 4 传统思路二：向中小物业管理公司管理输出 ..................................................................... 5 传统思路三：和专业服务提供方深度合作 ......................................................................... 6 品牌联盟——破局专业化和规模经济的新通路 ................................................................. 7 什么是品牌联盟？ ............................................................................................................. 7 为什么会出现品牌联盟？ .................................................................................................. 7 怎样建立品牌联盟？ ......................................................................................................... 8 走向品牌年代