基础设施和房地产行业产业2020年下半年投资策略：REITs破冰，平台降世

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 REITs 破冰，平台降世 基础设施和房地产产业 2020 年下半年投资策略｜2020.6.9 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 刘正 首席交运分析师 S1010511080004 李想 首席公用分析师 S1010515080002 孙明新 首席建材分析师 S1010519090001 罗鼎 首席建筑&水泥 分析师 S1010516030001 REITs 改革可能盘活存量资产，解决上市企业负担过重的问题，也可能为投资者从 2020 年下半年起提供全新的、高分红、高价值、低杠杆的投资标的。房地产市场景气维持高位，开发企业逐渐走向精细化开发和平台化运营，也为地产产业链优质企业提供了结构性成长机遇。 ▍REITs 有望盘活存量带动增量，拉动基础设施投资，极大改变基础设施板块基本面。基础设施领域的存量杠杆率水平较高，增量项目收益率又下降，继续加杠杆已经不可持续。公募 REITs 有可能盘活存量资产，为基础设施建设带来充裕的增量权益资金，也将使得企业的聚焦点落在运营能力，而非投融资行为上，利好优质企业成长。 ▍物流仓储设施极富潜力，大交运板块基本面缓慢恢复。由于供求缺口存在，物流仓储设施租金持续上升。物流仓储将是具备很强吸引力的 REITs 底层资产。公路、铁路、航空等领域逐渐从疫情冲击中开始恢复，机场的黄金时代即将到来，疫情对高铁的业绩冲击也即将结束。 ▍负债端制约下的市政设施和公用事业面临减负可能，企业得以发挥运营优势。我国城市环境基础设施已经积累了相当规模的存量运营资产，供水运营、污水处理和生活垃圾运营年收入总计达到 2800 亿。但行业重资产现状使得企业无法充分发挥优势，预计 REITs 将极大改善这一情况。疫情对电力的冲击告一段落，复工复产之下，电力板块防御性优势明显。环卫行业面临自然扩容、市场化和集中度提升三重弹性，行业龙头正快速崛起，运营毛利率也在改善。 ▍房地产开发高位平稳，开发企业逐渐走向平台化。我们预计，下半年房屋销售继续稳定高位，全年商品房销售金额零增长，全年新开工面积增长 0-5%，全年竣工面积增长 5%-10%，全年房地产开发投资增速 6.8%。由于行业长期成长空间有限，开发企业逐渐从追求杠杆红利，规模红利，转向追求流程红利，信用红利。开发企业不仅精细化，而且平台化，即开始内求孵化分拆，外求投资赋能，也给地产产业链带来更多发展机遇。 ▍地产产业链：防水材料从新房驱动到双轮驱动，装配式建筑进入行业高增长期，玻纤周期底部有望回升，水泥预计全年盈利稳定高位，物业管理行业继续享受交付高确定性增长和品牌护城河巩固。整体来看，我们认为精细化开发和平台化赋能，一定程度上缓解了产业链企业面临的资金链问题，也避免了劣币驱逐良币，有利于优质公司做大做强。 ▍风险提示：房地产开发企业盈利能力不断下降的风险，交通运输行业景气受到疫情冲击，恢复缓慢的风险。 ▍从求增长到求确定，从买资源到买运营。我们认为，基础设施和房地产领域的投资机会，一方面来自于 REITs 产品破冰而出之后，投资者可以选择的高分红、高价值、低杠杆的新产品；另一方面也来自于 REITs 盘活存量资产，企业减负聚焦经营，或企业主动去杠杆，精细化运营之后的存量上市公司投资机遇。我们推荐韵达股份、上海机场、南方航空、华电国际、长江电力、龙马环卫、保利地产、招商积余、东珠生态、海螺水泥、华润水泥控股、中国巨石、伟星新材、国检集团。我们也建议投资者密切关注公募 REITs 的动态，积极研究和考虑投资公募 REITs 产品，重点建议关注物流仓储、数据中心和产业园区类产品。 基础设施和房地产产业 2020 年下半年投资策略｜2020.6.9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收盘价 （元） EPS（元） PE 评级 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 交运 韵达股份 34.39 1.19 1.32 1.48 1.67 29 26 23 21 买入 上海机场 73.63 2.61 1.12 2.81 3.29 28 66 26 22 买入 南方航空 5.15 0.21 -0.26 0.87 0.94 23 -19 6 5 买入 公用环保 华电国际 3.66 0.29 0.46 0.56 0.61 13 8 7 6 买入 长江电力 18.16 0.98 0.95 0.94 0.97 19 19 19 19 买入 龙马环卫 23.64 0.65 0.89 1.11 1.30 36 27 21 18 买入 房地产&物管 保利地产 15.25 2.35 2.85 3.30 3.86 6 5 5 4 买入 招商积余 32.79 0.27 0.61 0.84 1.10 121 54 39 30 买入 建筑&水泥 海螺水泥 57.57 6.34 6.72 6.28 6.03 9 9 9 10 买入 华润水泥控股 9.80 1.27 1.39 1.46 1.48 8 7 7 7 买入 东珠生态 16.99 1.13 1.54 2.06 2.72 15 11 8 6 买入 建材 国检集团 23.65 0.68 0.83 0.94 1.09 32 26 23 20 买入 中国巨石 9.12 0.61 0.66 0.74 0.88 14 12 11 9 买入 伟星新材 12.25 0.63 0.70 0.79 0.86 20 18 16 15 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 6 月 3 日收盘价 sPsOsQwOvNaQdN9PnPpPtRrRkPoOpRiNoOxO7NqRsMMYmMoNvPnOoQ 基础设施和房地产产业 2020 年下半年投资策略｜2020.6.9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 公募 REITs 具备广阔前景 ................................................................................................. 1 公募 REITs 破冰 ................................................................................................................ 1 基础设施 REITs 具备广阔的生命力 .............................................