房地产行业深度报告：公募REITs终破冰，产业园与物流地产先行试点，在制度完善后商业地产落地可期

研究源于数据 1 研究创造价值 [Table_Summary] 公募 REITs 终破冰，产业园与物流地产先行试点，在制度完善后商业地产落地可期 方正证券研究所证券研究报告 行业深度报告 行业研究 房地产行业 2020.05.06/推荐 [TABLE_ANALYSISINFO] 分析师 夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 E-mail： xiayifeng@foundersc.com [Table_Author] 重要数据： [Table_IndustryInfo] 上市公司总家数 140 总股本(亿股) 3013.77 销售收入(亿元) 6803.00 利润总额(亿元) 1012.95 行业平均 PE 27.93 平均股价(元) 7.85 行业相对指数表现： [TABLE_QUOTEINFO] 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 [TABLE_REPORTINFO] 《成交继连续 14 周负增长后转正，4 月百强房 企 销 售 基 本 恢 复 至 去 年 同 期 水 平 》2020.05.04 《周转速度继续加快，现金管理能力提升》2020.04.28 《5 年期 LPR 再次下调，厦门百亿地块成交；周度新房成交回暖趋势持续》2020.04.26 《业绩增速提升，融资成本优势显著》2020.04.26 《品质与利润导向下盈利能力提升，降杠杆卓有成效》2020.04.24 核心观点： 4 月 30 日，证监会和国家发改委联合发布了两个文件，标志着境内基础设施公募 REITs 试点正式启动。试点要求为 3 个聚焦和 1 个加强：聚焦京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲，以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。聚焦 3 大基础设施补短板领域、信息网络等新基建，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。聚焦权属清晰、有稳定现金流的优质项目。加强融资用途，鼓励良性循环投资。 在各国或地区推行 REITs 的时候，当期的宏观经济的运行特点基本是：经济增速放缓、利率水平较低、城镇化率较高。1）经济增速放缓：如新加坡、日本、香港等地推出 REITs 重大政策主要是为了提振萎靡的经济活力，而中国经济目前受疫情影响严重。2）利率下行或维持低位：低利率或者利率快速下降，有利于提高 REITs 作为稳健投资资产的相对吸引力，中国目前利率处于下行通道中。3）中高水平的城镇化率：较高的城镇化率下，房地产进入相对存量市场，不动产运营发展壮大，资产价格和物业持有收益率倒挂减轻，有利于 REITs 市场发展，中国目前城镇化率突破 60%。 此次推行 REITs 能够向社会资本募集资金投资基建，扩大资金来源；同时有效降低政府或企业负债，将成熟的专项债券项目证券化，化解政府隐性债务问题，提升经济运行效率。尽管REITs的推出方案已经讨论了很久，但此次的时间点意义也比较明确。我国基建项目主要以政府和国有企业来投资建设，目前有一些政府类的基建基金也参与其中，但总体来说主体比较单一。在推行 REITs 之后，能够有效的盘活存量资产、拓宽资金来源、降低宏观杠杆率，同时也能够给未来的基建项目完善“建设-运营-退出-再投资”的市场化模式。 收益率和税收制度仍然是尚待解决的两个重要问题。首先是我国的基础设施底层资产平均收益率较低，缺乏投资吸引力；第二，目前仍然没有明确税收优惠制度，存在双重税收的情况，进一步降低实际收益率，对原始权益人和投资人都不友好。我们建议对于 REITs 产品实施多环节的减税降费政策，在设立环节要评估标的资产的实际投资主体和控制权是否发生实质变化；在分红环节适当减免企业所得税和个人所得税；在终止退出环节为了鼓励更多的产品发行可以适当减免一些税收。 本次试点 REITs 涉及到房地产相关的领域包括产业园和物流地 研究源于数据 2 研究创造价值 [Table_Page] 房地产-行业深度报告 产，我们预计未来有望拓展至商业地产和租赁领域。试行产业园区和物流地产 REITs 能够有效的盘活存量资产，提升资金利用效率。而这两大领域既符合国家聚焦的项目本身，也符合聚焦的区域，基本都分布在国家重点规划的都市群中。2018 年中国国家级产业园共 552 家，省级产业园共 1991 家，分布在全国31 个省市。2015-2019 年社会物流总额由 216 万亿持续增长至298 万亿。我国计划到 2025 年前落地 150 个物流枢纽布局承载城市。整体的底层资产拓展空间广阔。 投资建议： 总体来讲，此次基础设施 REITs 的试点对房地产板块的核心利好在于产业园区和物流地产两大领域，以及房地产金融相关公司。但我们认为由于商业地产的基础资产相对更优质更市场化，且符合“房住不炒”的政策大基调，在试点政策以及制度更加完善和成熟后，将商业地产纳入 REITs 范围可期。当前阶段，我们建议关注：1）产业园区类的公司：中新集团、招商蛇口、浦东金桥、上海临港。2）物流地产公司：南山控股、万科 A、中储股份。3）房地产基金公司：光大嘉宝。 风险提示： 政策执行力度不及预期；REITs 发行与运营风险；参与主体数量不及预期等。 mNoNoQvMrQpPqPpMpQtPqR8O9R7NsQrRsQnNeRpPqNkPmMrO6MnPsQMYnPmNuOpOsO 研究源于数据 3 研究创造价值 [Table_Page] 房地产-行业深度报告 目录 1 公募 REITS 终破冰，试点内容围绕基础设施领域展开.......................................................... 6 1.1 REITS 的核心要义与底层资产 .................................................................................................................. 6 1.2 此次试点的 REITS 产品要求以及与海外成熟 REITS 的主要区别 ........................................................... 7 1.3 REITS 试点的项目要求 .............................................................................................................................. 8 1.4 基金发行规定 ...............................................................................................................................