国家金融与发展实验室2019年度房地产金融

《NIFD 季报》系国家金融与发展实验室集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、国内宏观经济、中国资金流动、国家资产负债表、财政运行、债券市场、股票市场、房地产金融、金融机构等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD 季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。I 摘 要 从房地产市场运行情况来看，始于 2016 年 9 月底的本轮调控，政策效果已经显现，房地产市场的拐点已经到来。具体表现在：2019 年一线城市房价基本稳定，二线城市房价高温消退，三线城市房价涨幅收窄，房价指数环比下跌城市数量增多，住房销售涨幅放缓，土地溢价率持续下降，土地流拍数量激增等多个方面。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。2019 年二季度以来房企融资政策进一步收紧，个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；随着LPR 定价机制的实施和 LPR 缓慢下行趋势的延续，未来 1-2年个人住房抵押贷款利率还会继续下降；从新增贷款价值比的估算情况来看，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，二季度以来房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道再次全面收紧，融资成本也呈上升趋势。 展望 2020 年，受新冠肺炎疫情影响，短期看房价涨幅整体回落，甚至部分城市会出现同比回落情形。2020 年二季度之后市场是否转暖很大程度上取决于政策，我们认为“住房不炒”是一项长期政策，防止过快上涨的基调不会转变；但房价快速下跌亦会产生金融风险和经济冲击，我们建议在非常时期将“因城施策”顶在前面，采取对冲甚 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  黄志强 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 【NIFD 季报】 全球金融市场 国内宏观经济 中国资金流动 地方政府债务 宏观杠杆率 中国财政运行 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 II 至小幅超调的政策应对地方政府财政压力。 分城市层级看，湖北省大部分城市房价面临下行压力，一方面，因疫情导致的个人债务问题会传导至房地产市场；另一方面，疫情反映出的治理问题会导致外部需求下降。然而，湖北理想的地理位置、发达的基础设施、合理的产业结构等优越条件不改变其长期上涨的趋势。总体上，一线城市方面，房价可能在下半年重新企稳甚至略有上升，此次疫情使人们意识到，房价构成中不仅包括建筑成本、地理位置、周边环境等要素，也包括了城市治理的软要素，一线城市（尤其是上海）在这一点上无疑是优越的。租金方面甚至会先于房价上涨，因为长租公寓在疫情中成本费用需要覆盖。二线城市房价将继续分化，那些在疫情中响应快速、措施有力的东部城市将上涨，其逻辑与一线城市一致。三四线城市预计上涨乏力，尽管地方政府有较强动力托市，但需求恐难以保持。 金融机构对于房地产企业正常、合规的资金需求将会给予较为充分的满足，但房地产企业融资收紧的局面不会有根本的改变。金融机构对房地产企业的信贷支持力度会产生更大分化，优质的国有房企或资产负债率较低的上市房地产企业资金面甚至会略有改善，部分高杠杆经营的民营大型房企和中小房企融资仍较为困难，行业集中度可能会进一步提升。 风险提示方面，2020 年房地产市场有以下风险点值得关注：第一，三四线城市的房价泡沫积聚以及库存进入新一轮上升周期；第二，中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题；第三，三四线城市的房价问题所导致的地方政府偿债的压力；第四，湖北部分疫情严重城市的住房金融风险以及房企破产风险。 目 录 一、房地产市场运行 ...................................... 1 （一）价格情况分析 ................................... 1 （二）数量走势分析 ................................... 5 二、个人住房金融形势 .................................... 7 （一）个人购房贷款总量情况 ........................... 7 （二）个人抵押贷款利率走势 ........................... 8 （三）个人抵押贷款风险评估 .......................... 10 三、房企融资形势 ....................................... 11 （一）房企贷款融资情况 .............................. 11 （二）房企信托融资情况 .............................. 12 （三）房企债券融资情况 .............................. 13 四、小结与展望 ......................................... 14 附件：相关指标说明 ..................................... 17 1 一、房地产市场运行 2019 年，中央层面关于房地产市场的政策定位依然是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，并新提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。部委层面，防范资金违规进入房地产市场成为央行和银保监会监管重点；地方政府层面，热点城市的限购、限贷、限售等行政性调控手段仍在持续。 （一）价格情况分析 从国家统计局公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2019 年新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格月度环比涨幅明显回落，累计上涨 6.81%和 3.65%（图 1 左上图）。其中，新建商品住宅价格同比上涨超过 10%的城市有 17 个，同比下降的城市有 2 个；二手住宅价格同比上涨超过 10%的城市有6 个，同比下降的城市有 16 个。 分城市层级看，一线城市延续了去年的调控效果，2019 年新建商品住宅和二手住宅价格基本稳定，累计涨幅分别为 3.85%和 1.68%（图 1 右上图）；二线城市 2019 年新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅从 5 月份开始持续回落，累计涨幅分别为7.34%和 2.78%（图 1 左下图）；三线城市 2019 年新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅从 4 月份开始持续回落，累计涨幅分别为 5.89%和 4.22%（图 1 右下图）。 从 12 月的房价指数来看，70 城中有 16 个城市新建住房价格和 26 个城市二手住宅价格出现环比下跌，房地产市场拐点已经到来。 2 图 1 70 个大中城市房价走势（环比） 资料来源：国家统计局，Wind。 如果说住房购买既可能包括消费需求又可能包括投资投机性需求，那么住房租赁则直观地反映了消费需求，因而从租赁价格的变化可以窥见整个市场的动向。中原地产统计了四个一线城市和两个二线城市的租金数据，整体