NIFD季报：房地产金融

2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真 崔玉 陶琦 王朝辉 韩宇轩 刘冲 2026 年 3 月《 NIFD 季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、全球数字资产、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、宏观杠杆率、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。其中，“全球数字资产”“宏观杠杆率”报告保持季度发布（每季度结束后第二个月推出），其他领域报告调整为半年度发布（半年度报告于每年 7 月份推出，年度报告于下一年度 2 月份推出）。《 NIFD 季报》在实验室微信公众号和官方网站同时推出。I 房地产市场及房地产金融运行 摘 要 2025 年，房地产市场的主要政策围绕构建房地产基础性制度和持续用力推动房地产市场止跌回稳两个方面展开。政府部门以推动“好房子”建设、推进租购并举的住房制度建设、大力推进城市更新、有序推动现房销售试点、持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效为抓手，着力于构建房地产基础性制度；并通过优化住房用地供应、推进存量房和土地收储、因城施策调减限制性措施、降低个人住房贷款利率、优化住房公积金政策、降低住房交易税费、发放购房补贴等方式，改善房地产市场供求关系，推动房地产市场止跌回稳。 房地产市场运行方面，2025 年，房地产市场的止跌回稳主要体现在边际上的改善，包括：住房销售价格同比降幅收窄、新建住房销售规模同比降幅收窄、土地成交溢价率提升，未成交土地数量大幅下降、新建商品住宅的库存规模有所回落。但是房地产市场止跌回稳基础还不牢固，房价和住房租金价格仍在下行，房地产投资、开发和销售跌幅仍然较大，住房市场价格预期和国房景气指数也未能实质性改善。 房地产金融方面，2025 年，为更好地支持居民住房消费，住房贷款的平均利率继续小幅下降，多城个人住房贷款利率调整至 3.0%，放款周期缩短至三周左右；受部分居民家庭主动修复家庭资产负债表影响，个人住房贷款余额规模进一步缩水，居民新增购房时使用财务杠杆水平也有所降低。2025 年，房企可用于房地产开发的到位资金规模为 9.31 万亿元，同比下降 13.4%， 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： ⚫蔡真国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 ⚫崔玉国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 ⚫陶琦贝壳研究院数据研究总监 ⚫王朝辉中国社会科学院大学硕士研究生 ⚫韩宇轩中国社会科学院大学硕士研究生 ⚫刘冲中国社会科学院大学硕士研究生 【NIFD 季报】 全球金融市场 全球数字资产 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 房地产金融 债券市场 股票市场 保险业运行 机构投资者的资产管理 II 同比降幅较 2024 年收窄 3.6 个百分点。房地产行业总融资规模仍在收缩，房地产开发贷款余额净减少了 3575 亿元，至 13.16 万亿元；房企境内信用债的发行规模为3687 亿元，同比下降 2.1%；房企境外债发行规模为 625.4 亿美元，与 2024 年同期44.5 亿美元的发行规模相比，增长超过 13 倍，但是新发境外债主要用于债务重组，新增境外债融资规模有限。 展望 2026 年，房地产市场的主要政策目标将围绕着力稳定房地产市场展开。房地产市场运行形势方面，我们认为随着供给规模的进一步下降和需求在政策支持下逐步释放，住房市场供求关系将进一步改善，并有望逐步筑底。短期来看，需求端对房价下降预期有所改善，新房和二手房带看量明显增加；但供给端“以价换量”特征依然存在，最终成交价格取决于双方博弈。我们认为部分一线、二线城市住房价格有望在年内率先企稳。房地产金融运行形势方面，我们认为个人住房信贷环境将进一步改善，个人住房贷款利率进一步下降，商业银行放款效率会小幅提升，但是个人住房贷款余额增长乏力。房企融资方面，随着“保交房”任务的全面完成，房地产开发贷款余额可能会持续负增长；房地产开发企业到位资金规模继续下降，但降幅会有所收窄；房企债券融资预计也会进一步下降。风险方面，2026 年需要关注房企经营状况继续承压，持续出现亏损问题。 目录 一、房地产重要政策分析 ................................... 1 （一）加快构建房地产基础性制度 .......................... 1 （二）持续用力推动房地产市场止跌回稳 .................... 2 二、房地产市场运行形势分析 ............................... 5 （一）住房价格同比降幅有所收窄 .......................... 5 （二）需求端对房价继续下降的预期仍然较强 ................ 6 （三）新建商品住宅销售规模同比降幅明显收窄 .............. 7 （四）住宅开发投资完成额降幅进一步扩大 .................. 7 （五）国房景气指数的回升势头未能持续 .................... 8 （六）土地市场供给持续优化 .............................. 9 （七）新建商品住宅的库存规模有所回落 ................... 10 （八）住房租金价格水平仍在波动下行 ..................... 11 （九）二、三线城市的住房租金资本化率继续下降 ........... 12 三、房地产金融运行形势分析 .............................. 13 （一）多城个人住房贷款利率低至 3.0% .................... 13 （二）个人住房贷款余额持续负增长 ....................... 14 （三）居民购房时使用财务杠杆水平有所降低 ............... 15 （四）个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周左右 ......... 16 （五）房地产开发企业到位资金规模同比降幅收窄 ........... 16 （六）房地产开发贷款余额规模有所下降 ................... 17 （七）民营房企获取新增债券融资难度仍然较大 ............. 18 四、房地产市场主要风险情况分析 .......................... 19 （一）房企债务违约风险进一步收敛 ....................... 19 （二）房企经营状况仍未能得到实质性改善 ................. 20 五、2026 年房地产市场及房地产金融运行形势展望 ............ 22 附件：相关指标说明 ...................................... 241 一、房地产重要政策分析 2025 年，房地产市场的主要政策围绕构建房地产基础性制度和持续用力推动房地产市场止跌回稳两个方面展开。 （一）加快构建房地产基础性制度第一，推动“好房子”建设。2025 年 3