行业基本面量化系列：中国房地产行业择时和选股策略研究初探

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·金融工程深度 中国房地产行业择时和选股策略研究初探 ——行业基本面量化系列 主要结论 房地产企业的业务：房地产开发业务为主 房地产企业的业务包括，房地产开发业务、物业服务、房屋租赁和其他业务。我们选取房地产开发业务占比在 80%以上，并且房地产开发业务收入规模在 20 亿元以上的房企作为研究对象，分为四组：4 家龙头房企、10 家大型房企、15 家中型房企和 15 家小型房企。 房地产企业财务报表：资产以存货为主，高负债率 将样本房企财务报表相同科目合并，可以发现：1、资产主要是与房地产开发业务相关的存货（57.67%）；2、负债主要是商品房预售收到的预收账款和合同负债（合计 31.86%）；3、所有者权益主要是未分配利润（7.05%）和少数股东权益（5.98%）。营业成本占营业收入 64.77%，营业利润仅占 18.95%，销售费用（3.52%）、管理费用（3.99%）和财务费用（2.77%）占比相差不大且整体不高。从各财务科目的增速来看，龙头大型房企从销售回款和融资层面的优势愈加明显。 房地产企业财务分析：营运能力和偿债能力是核心 房地产企业的高存货高杠杆特征决定了其经营核心是营运能力和偿债能力，通过存货周转率、资产周转率等营运能力指标可以发现，房企整体的营运能力自 2017 年有所下降，龙头房企优势更加明显；2018年以来，全部房企杠杆率有所提升，小型房企的杠杆率较低，大型房企的杠杆率较高。全部房企 ROE 自 2016 年以来持续提升，在 2013 年至 2019 年期间，龙头房企的 ROE 一直具备相对优势；历史 ROE 变动的主要因素是销售净利率的变动，而净利率的变动与土地溢价率和房价相关性较高。 房地产产业链：房地产择时策略年化收益 16.83% “拿地-开工-施工-预售-竣工-交付等”构成一轮完整的房地产开发周期，期间涉及的包括房地产和被房地产拉动的水泥、机械、建筑、家电、家具等产业构成广义上的房地产产业链。房地产产业链上企业的营业收入都与房地产销售面积或房地产新开工面积有较高的领先滞后关系。房地产择时策略的年化收益为 16.83%，高于房地产（年化收益 12.91%）和沪深 300（年化收益 9.85%），策略相对沪深 300 年化超额收益 6.35%；多空年化收益 8.40%；在做多房地产的时间段中，房地产跑赢沪深 300 的月份占比为 58.51%。。 房地产行业内选股：改进后的存货周转率因子多空年化收益率 11.85% 从房地产行业本身特征出发，可以改进和构造一些选股因子；2005 年1 月至 2020 年 2 月，销售商品、提供劳务收到的现金因子相对营业收入因子具有更高多空收益率和更好的因子收益稳定性，改进后的存货周转率因子多空年化收益率可达 11.85%，构造的债务偿付率因子多空年化收益率 8.16%；传统的财务因子中，ROE 和资产负债率有选股效果，但因子收益稳定性不好，销售净利率和毛利率不具备选股效果。 风险提示：未来房地产行业的商业模式改变，历史规律失效 金融工程研究 丁鲁明 dingluming@csc.com.cn 021-68821623 执业证书编号：S1440515020001 王程畅 wangchengchang@csc.com.cn 执业证书编号：S1440520010001 发布日期： 2020 年 04 月 13 日 市场表现 相关研究报告 20.04.02 【中信建投金融工程】:分析师超预期因子选股策略 20.03.17 【中信建投金融工程】:人工智能研究之八 ——Xgboost 算法在选股中的应用 20.03.06 【中信建投大类资产及基金研究】:中国会成为全球资金的避风港吗？ -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%房地产(中信)万得全A 1 金融工程研究 金融工程深度报告 请参阅最后一页的重要声明 目录 一）前言 ................................................................................................................................................................... 4 二）房地产行业基本面分析 ................................................................................................................................... 4 2.1、业务概述 .................................................................................................................................................. 4 2.2、资产负债表 .............................................................................................................................................. 4 2.3、利润表 ...................................................................................................................................................... 7 2.4、现金流量表 .............................................................................................................................................. 8 2.5、营运能力与偿债能力 ............................................................................................................................ 11 2.6、净资产回报率 ........................................................................................................................................ 13 三）房地产周期与产业链 .......................................................................................