房地产行业：重点城市推盘季节性回落，成交继续边际改善

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 20 行业跟踪|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 重点城市推盘季节性回落，成交继续边际改善 Table_Summary 核心观点：  上周政策情况：国务院强调三年棚改计划，上海出台企业购房新政 上周，国务院开展2018年大督查，强调启动三年棚改攻坚计划，落实2018年开工580万套任务情况。在地方层面，昆明对于非省内无房者限购1套。而上海则对企业购房执行限售政策，限售年限由3年提升至5年。  上周基本面情况：重点城市推盘季节性回落，成交同比增速继续扩大 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：上周，我们监测的40个城市商品房成交面积593.68万方，环比下降7.2%。月度数据来看，7月前5天，40城新房成交同比上涨12.4%，涨幅继续扩大。推盘方面，14个样本城市商品房上周推盘环比下滑41.9%，同比同比上涨11%。同时，成交改善导致14城市去化周期下行至17.69个月。  行业周观点：龙头集中度提升逻辑不变，继续推荐低估值一二线龙头 上周，我们发布报告《细思寻辨，探源求真》，通过详细数据测算了棚改货币化对地产销售的影响。根据住建部数据，2017年全国棚改609万套，在货币化安置比例55%以及套均面积85平米的假设下，可以得出棚改货币化安置面积2.85亿平米（占商品房销售面积的17%），而考虑真实被安置家庭使用货币化资金的购房率比例，我们假定在全国安置家庭购房率70%的情况下，棚改货币化安置对房地产市场影响降为12%。通过整理全国各省及一二线城市2017年棚改套数及货币化比例数据，我们测算得出对于一线、二线、三四线城市棚改货币化影响分别为6%、6%和15%。分区域来看，棚改货币化安置对于北方及西部影响比例较大，而沿海发达区域影响相对较小。最后，从对房企影响来看，龙头房企货值储备多集中在一二线城市，根据各线城市棚改货币化对于销售的影响，测算得到棚改货币化安置对于龙头房企销售规模的影响在10%左右。我们认为龙头集中度提升的趋势不可逆转，表外去杠杆表内改善的信用环境将进一步推动资金持续向龙头房企聚焦，龙头房企alpha强于以往，业绩持续的确定性增长将推动市值大幅增长，龙头房企具备强绝对收益机会。并且从估值的角度来看，龙头房企考虑业绩确定性后的估值指标接近14年低点（甚至部分指标已经下探至历史新低），估值跌入价值区间。我们继续推荐低估值的一二线龙头，一线A股龙头推荐：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展，H股龙头推荐：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等，子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-07-10 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:细思寻辨，探源求真——测算棚改货币化对于地产销售的影响 2018-07-05 房地产行业:百强房企 18 年上半年销售表现点评：风景这边独好 2018-07-04 房地产行业:龙头房企 6 月销售靓眼，龙头房企推荐逻辑保持不变 2018-07-03 -30%-15%0%15%30%2017-072017-112018-032018-07房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 20 行业跟踪|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 ......................................................................................... 4 主要政策回顾 .............................................................................................................. 4 重点城市成交情况 ...................................................................................................... 4 重点城市推盘及库存跟踪 ........................................................................................... 9 全国土地市场供给成交情况 ...................................................................................... 11 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ............................................................................ 13 图表索引 图 1：上周主要政策一览（2018.07.01-2018.07.08） ........................................... 4 图 2：40 城新房周均及单周成交面积（万方） ...................................................... 6 图 3：40 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 6 图 4：40 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 6 图 5：40 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 6 图 6：40 城新房成交整体年趋势 ............................................................................ 6 图 7：40 城新房成交分线城市年趋势 ....................................