房地产开发经营行业分析（2026年5月）

11 房地产开发经营行业分析（2026 年 5 月） 工商评级二部 联合资信 工商一部 |XX XX 房地产开发经营行业分析丨 2026 摘要  宏观方面：2025 年，国民经济总体平稳，但房地产为宏观主要结构性短板，开发投资、销售面积与销售额降幅仍深，广义库存去化周期仍处高位，行业呈供强需弱格局。  政策方面：2025 年，房地产开发经营行业政策以稳市场、去库存、防风险、促转型为主线，中央与地方协同发力，全面松绑需求、强化融资支持、推进保交楼与存量盘活，但市场修复基础尚不牢固。  行业方面：2025 年，房地产开发经营行业呈低壁垒、高同质化、充分竞争格局，集中度偏低但央国企优势扩大、分化加剧；供应持续收缩，需求复苏乏力，房价下行压力仍在。  财务方面：2025 年，房地产开发经营行业财务状况全面承压，营收利润双降、盈利表现处于历史低位、杠杆被动抬升、长短期偿债指标进一步弱化。 近年国内房地产开发投资情况 近年国内商品房销售情况 房地产开发经营行业增长性指标变化情况 房地产开发经营行业杠杆水平变化情况 12 一、 行业外部环境 2025 年，国民经济总体平稳，但房地产市场销售与投资端尚未企稳，行业整体处于“供强需弱”的筑底阶段，是宏观经济运行中的主要结构性短板。展望 2026 年，宏观政策将更加积极有为，财政与货币政策协同发力稳增长，扩大内需成为重中之重；随着“十五五”现代化产业体系建设推进，经济内生韧性增强，将为房地产市场的修复提供更有力的支撑。 1. 宏观经济环境 2025 年，国民经济总体平稳，顺利实现年度主要增长目标。2025 年，全国 GDP 同比增长 5.0%，其中一季度至四季度当季同比增速分别为 5.4%、5.2%、4.8%和 4.5%，整体呈现“前高后低”的走势。随着经济转型进程深入推进，不同领域分化持续加剧，全年经济运行在总体平稳的基调下呈现出结构性特征：一方面，出口展现韧性、新经济动能活跃、服务消费增势良好、股票市场走强，共同构成全年发展的主要亮点；另一方面，内需整体偏弱、价格低位运行以及房地产市场持续调整，则构成了经济面临的主要挑战。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察年报（2025 年 12 月）》。 房地产市场仍处于深度调整与筑底阶段，是宏观经济运行中的主要结构性短板。房地产行业作为国民经济的重要支柱，不仅可直接推动经济增长，还具有很强的关联效应，呈现出显著的周期性特征，主要受到国民经济整体发展速度、人口、城市化水平及社会消费能力等因素的影响，与宏观经济周期保持很强的正相关性，具有很强的周期性。2025 年，房地产行业所处的经营环境面临持续下行压力，房地产开发投资全年同比下降 17.2%，降幅持续扩大，全国商品房销售面积 8.81 亿平方米，销售额 8.39 万亿元，同比分别下降 8.70%和 12.60%，降幅同比有所收窄。整体上看，房地产行业销售与投资端尚未企稳，叠加当前库存去化周期仍处高位，行业整体仍处于“供强需弱”的筑底阶段。 2. 行业政策与监管环境 2025 年以来，房地产行业政策围绕稳市场、去库存、防风险、促转型等重点方向展开，中央顶层设计与地方因城施策协同推进，多部门联动发力，形成全方位、多层次、多领域的政策支持体系，为市场企稳回升奠定坚实基础。 2025 年以来，房地产行业政策全面适应行业供求关系发生重大变化的新形势，以“着力稳定房地产市场”为核心目标，政策力度持续加大、调控工具箱不断丰富、部门协同性显著增强。中央层面密集出台顶层设计，明确控增量、去库存、优供给、防风险、构建新发展模式的总体方向；地方政府因城施策、用足用好政策自主权，全面取消或调减限购、限贷等限制性措施，持续降低购房门槛与购房成本；金融、财税、住建等多部门共同发力，从需求端松绑、融资支持、存量盘活、保交楼、制度完善等维度全方位施策，推动市场预期逐步修复。整体来看，政策环境持续宽松，稳定市场、防范风险、转型发展成为贯穿始终的政 13 策主线，各项政策加快推进，为房地产市场企稳回升、行业高质量发展提供了坚实政策支撑。 2025 年以来，中央层面持续释放稳定房地产市场的强烈信号，从政府工作报告、中央政治局会议、中央经济工作会议到部委专项政策，层层递进明确行业发展总基调，围绕市场稳定、存量盘活、风险防范等方面作出系统部署，为地方精准调控与行业转型发展提供根本遵循。 图表1. 2025 年以来中央层次房地产行业总基调政策 时间 政策来源 主要内容 2025 年 3 月 5日 国务院 2025 年政府工作报告 持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。 2025 年 3 月 11日 自然资源部、财政部 发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，明确发债要求及资金使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡和严格监督管理等四项要求，支持盘活存量土地、稳定土地市场。 2025 年 4 月 30日 中共中央政治局会议 强调坚持稳中求进工作总基调，适应房地产市场供求关系新变化，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加大存量房产消化力度，优化住房供给结构，扎实推进保交楼、保民生、保稳定，加快构建房地产发展新模式。 2025 年 7 月 30日 中共中央政治局会议 明确着力稳定房地产市场，坚持因城施策、精准施策，全面取消不合理限制性措施，多渠道盘活存量商品房，加大保障性住房建设供给，深化城市更新和危旧房改造，强化房企债务风险防范，牢牢守住不发生系统性风险底线。 2025 年 9 月 自然资源部 优化住宅用地供应管理，对高库存城市严控新增用地供应，加大存量土地盘活力度，支持存量商品房、存量土地转化为保障性住房及配套设施，推进去库存、优供给。 2025 年 12 月 12日 中央经济工作会议 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房、人才住房；深化住房公积金制度改革，加快危旧房改造与城市更新；强化“保交楼”白名单机制，稳妥化解房企债务风险，完善房地产发展新模式基础制度与配套政策。 2026 年 3 月 5日 国务院 2026 年政府工作报告 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，鼓励用于保障性住房与租赁住房；深化住房公积金改革，优化保障性住房供给，推进危旧房改造与城市更新；建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程；发挥“保交楼”白名单作用，防范房企债务违约，推进房地产发展新模式建设。 2026 年 3 月 住建部工作会议 部署 2026 年住房城乡建设重点任务，以稳定房地